築古ビルを「資産」として見るか「負債」として見るかの境目

資産か負債かは「お金」と「義務」の両面で決まる

ここでいう「資産」「負債」は、帳簿上の分類ではありません。そのビルを持ち続けることが、売主の暮らしや事業にとってプラスに働いているか、マイナスに働いているかという意味です。この判定は二つの面から行います。

一つはお金の面です。賃料が入っていても、固定資産税、修繕、管理、借入の返済、そして所得税を差し引いた手残りがどれだけあるか。賃料の額ではなく、手残りの額とその傾きを見ます。もう一つは義務の面です。建物を所有している限り、点検や報告、安全対策といった所有者としての務めがあり、それが年々重くなっていくことがあります。

お金の面が少し悪くなっても、義務が軽ければ持ち続ける選択は十分に成り立ちます。義務が重くても、手残りが大きければ費用をかけて対応できます。二つが同時に悪化したときが、資産から負債に変わる境目です。以下の章では、それぞれの面で現れるサインを順に見ていきます。数字の点検は税理士と、義務の範囲の確認は弁護士と進めるのが確実な道です。

サイン1：保有コストが賃料を食い始めた

最初のサインは、お金の面に現れます。国税庁は、不動産所得の金額は総収入金額から必要経費を差し引いて計算するとし、必要経費になる主なものとして固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費を挙げています（出典：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm／2026年10月時点）。経費として引けるとはいえ、これらは実際に出ていくお金です。

固定資産税について、総務省は住宅やマンションなど居住できる建物の敷地を住宅用地とし、200平方メートル以下の部分は課税標準額が価格の6分の1に、超える部分は3分の1に軽減される特例を示しています（出典：総務省 地方税制度 固定資産税 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/150790_15.html／2026年10月時点）。居住できる建物の敷地が対象ですから、事務所や店舗だけの事業用ビルの敷地にはこの軽減が及ばないことが多いのです。築古ビルの保有コストは、住宅に比べて重くなりやすい構造にあります。

空室が増えても、コストは減らない

築古ビルで手残りが細る典型的な流れは、空室の増加です。テナントが一つ抜けると賃料は減りますが、固定資産税も保険料も共用部分の電気代も、ほとんど減りません。収入は空室に比例して落ちるのに、コストは建物に比例して残る。これが、築古ビルの手残りが急に細る理由です。

借入が残っている場合は、利息にも注意が必要です。国税庁は業務用資産の購入などのための借入金の利息は必要経費になるとしつつ、不動産所得を生じる業務用の土地等を取得するための負債利子は、不動産所得が赤字の場合に他の所得との損益通算ができないとしています（出典：国税庁「No.2210 必要経費の知識」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2210.htm／2026年10月時点）。過去3年ほどの収支を並べ、手残りが下り坂になっていないか、税理士と一緒に確かめてください。

サイン2：減価償却が終わり、税の盾が消えた

2つ目のサインは、帳簿の上で静かに進みます。国税庁は、減価償却資産の取得費用はその資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものとし、使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められていると説明しています（出典：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm／2026年10月時点）。

同庁の耐用年数表では、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の事務所用は50年、金属造で骨格材の肉厚が3ミリ超4ミリ以下の事務所用は30年、3ミリ以下の事務所用は22年とされています（出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf／2026年10月時点）。軽量鉄骨の築古ビルは、すでに償却を終えている可能性があります。

賃料は同じなのに、税金が増える

減価償却費は、お金が出ていかないのに経費として引ける項目です。償却が続いているあいだは、これが課税される所得を小さくする盾の役割を果たします。償却が終わると盾が消え、賃料が同じでも課税される所得が増え、手残りが減ります。売主の方が「最近、税金が重くなった」と感じる背景には、この変化があることが少なくありません。

さらに、償却が進んだ建物は売却のときの取得費も小さくなっています。国税庁は、事業に使われていた建物については取得から売却までの毎年の減価償却費を合計して取得費から差し引くとしています（出典：国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm／2026年10月時点）。保有中の税の盾も、売却時の税の盾も、ともに薄くなっていく。これが2つ目のサインです。ご自身の建物の償却がどこまで進んでいるかは、過去の確定申告書を持って税理士に確認してください。

サイン3：所有者としての義務と責任が重くなった

3つ目のサインは、義務の面に現れます。建築基準法には、一定の建築物について所有者等が定期的に調査・検査を行い、その結果を特定行政庁に報告する制度が置かれています。国土交通省は、報告の対象として建築物、建築設備（給排水設備、換気設備、排煙設備、非常用の照明装置）、防火設備、昇降機等を挙げています（出典：国土交通省 定期報告制度 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000039.html、「オンラインを活用した定期報告について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000160.html／2026年10月時点）。

建物が古くなるほど、この点検で指摘される項目は増えていきます。指摘を受ければ対応の費用がかかり、それが手残りをさらに削ります。耐震については、国土交通省は昭和56年以前に建築された建物は耐震基準が強化される前の旧耐震基準で建てられており、耐震性が不十分なものが多いとして耐震診断を勧めています（出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html／2026年10月時点）。

外壁は所有者の責任が問われやすい

築古ビルで見落とせないのが外壁です。国土交通省は平成17年6月、東京都中央区のオフィスビルで外壁が落下し2名が負傷した事故を受けて、全国の地方公共団体に対し、類似の建築物の外壁を調査し所有者に改修などを指導するよう通知しました。対象は、3階建て以上で竣工後おおむね10年以上経過し、容積率400パーセント以上の中心市街地や避難道路などに面する、傾斜した外壁を持つ建物などとされ、所有者には外壁タイルなどの状況を緊急に調査して自治体に報告し、必要に応じて落下防止措置を講じることが求められました（出典：国土交通省「既存建築物における外壁タイル等落下物対策について」 https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/070616_.html／2026年10月時点）。

この通知が示しているのは、建物を所有していること自体が、通行人を含む第三者に対する責任を伴うということです。外壁の落下などで他人に損害を与えた場合にどこまで責任を負うかは、建物の状況や管理の実態によって変わります。賠償の範囲や保険で備えられる範囲は、弁護士に確認しておくことをおすすめします。改修や解体を行う場合は、環境省が情報を公開している石綿の事前調査も必要になります（出典：環境省 石綿に関する情報 https://www.env.go.jp/air/asbestos/post_87.html／2026年10月時点）。

境目を判定し、次の一手を選ぶ

3つのサインを並べて、ご自身のビルを点検してみてください。

サイン	確かめること	確かめる資料
1. 保有コストが賃料を食う	手残りが下り坂か、空室が増えていないか	過去3年ほどの収支、固定資産税の課税明細、借入の返済表
2. 税の盾が消える	減価償却が終わっている、または終わりが近いか	確定申告書、減価償却の明細、耐用年数表
3. 義務と責任が重くなる	定期報告で指摘が増えていないか、耐震・外壁の状態	定期報告の控え、確認済証、修繕履歴、外壁の点検記録

一つも当てはまらなければ、そのビルは資産として機能しています。一つ当てはまるなら、注意して見守る段階です。二つ以上が同時に当てはまるなら、天秤は負債の側に傾き始めています。とくにサイン3が重く、サイン1で対応費用を賄えないときは、境目を越えたと考えてよいでしょう。

相続まで見ると評価が変わることもある

ただし、負債側に傾いて見えるビルでも、相続まで見据えると別の面が見えることがあります。国税庁は小規模宅地等の特例について、貸付事業用宅地等は限度面積200平方メートル、減額割合50パーセントとしています（出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm／2026年10月時点）。年齢や家族の状況によっては、手残りが細くても持ち続ける判断に意味がある場合があります。適用には取得する親族ごとの要件がありますので、税理士に確認してください。

境目を越えたと判断したら、次は具体的な選択肢の比較です。現況のまま売る、修繕して持つ、修繕してから売る、用途を変える、解体して土地として売る。どれを選ぶにしても、3つのサインを点検したときの資料がそのまま比較の材料になります。テナントとの契約の整理が必要な選択肢もありますので、方針を決める前に弁護士にも相談しておくと進めやすくなります。

よくある質問

まとめ

築古ビルが資産か負債かは、賃料が入っているかどうかでは決まりません。手元に残るお金と、所有者として背負う義務の両面で見ます。そして二つが同時に悪化したときが、資産から負債に変わる境目です。

お金の面のサインは二つあります。空室が増えても保有コストは減らず、事業用ビルの敷地には住宅用地の軽減が及ばないことが多いため、手残りが細りやすいこと。そして減価償却が終わると税の盾が消え、賃料が同じでも税負担が増えること。義務の面のサインは、定期報告や耐震、外壁の安全対策の重さです。国土交通省が外壁落下事故を受けて所有者への改修指導を求めたように、建物を所有すること自体が第三者への責任を伴います。

過去の確定申告書と定期報告の控えを手元に出し、3つのサインに当てはめてみてください。二つ以上が当てはまるなら、天秤は負債の側に傾き始めています。数字の点検は税理士と、義務と責任の範囲は弁護士と確かめ、そのうえで売る・直す・用途を変えるといった次の一手を比べる。この順番が、気づかないうちに負債を抱え続ける事態を防ぎます。