区分事務所の空室が「埋まる気配がない」売主の次の一手　事業用不動産

テナントが退去してから半年、一年。募集は出しているのに内見の話が来ない。区分所有の事務所では、こうした状態が続くことがあります。

その間も管理費と修繕積立金は毎月引き落とされ、固定資産税の通知も届きます。収入がないまま支出だけが続く状態は、時間が経つほど重くなります。

この記事では、区分所有法と借地借家法、国土交通省・国税庁の公開情報をもとに、取り得る手を整理します。制度や数値は2026年9月時点の内容であり、個別の判断は弁護士・税理士などの専門家への相談を前提としてお読みください。

「埋まらない」を切り分ける

まず、募集を依頼している業者に数字を出してもらってください。掲載からの反響件数、内見に進んだ件数、内見後の反応。この3つが分かれば、どの段階で止まっているかが見えます。数字がないまま賃料だけを下げても、同じ状態が続く可能性があります。

市場側の要因も確認しておきます。国土交通省は、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに不動産価格指数を毎月公表しており、商業用不動産については店舗やオフィスといった区分でも示されています。（出典：国土交通省「不動産価格指数」）あわせて、周辺で同種の区画がどの程度の条件で募集されているかを複数の情報源で確認すると、自分の物件だけの問題かどうかを切り分けられます。

募集条件を賃料以外で組み直す

賃料は目に見えやすい条件ですが、実際には保証金の月数や原状回復の範囲が決め手になることがあります。とくに小規模な事業者にとっては、入居時に必要な現金の総額が検討の分かれ目です。賃料を下げると将来の収益評価にも響くため、初期費用の調整で対応できないかを先に検討する価値があります。

契約の型式も選択肢です。期間の定めがある建物の賃貸借をする場合には、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができるとされています（借地借家法第38条第1項）。（出典：e-Gov法令検索「借地借家法」）将来の売却や自己使用を考えているなら、期間満了で終了する形にしておく選択もあります。ただし書面による契約と事前の書面交付による説明が要件とされているため、手順は弁護士に確認しながら進めてください。

募集を依頼する側の費用

宅地建物取引業者が宅地または建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、借賃の1月分の1.1倍に相当する金額以内とされています。また、居住の用に供する建物を除く賃貸借で権利金の授受があるものについては、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして売買の媒介に関する規定により報酬を計算することができるとされています。さらに、令和6年7月1日施行の改正により、長期間にわたって用途に供されていない、または将来にわたり供される見込みがない宅地建物の貸借の媒介について、一定の条件のもとで借賃の1月分の2.2倍を超えない範囲で報酬を受けられる特例が設けられています。（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号）

募集を依頼する相手を見直すことも検討材料です。同じ物件でも、事業用に強い業者と住宅中心の業者では、声をかけられる先が違います。これまでの募集でどこに情報を出していたのか、どの層に当てていたのかを確認し、必要であれば依頼先を広げる判断もあり得ます。

長く空いている物件では、この特例の対象になる場合があります。業者にとって手間のかかる案件でも取り組みやすくする仕組みであり、募集の依頼先を広げる際の材料にもなります。金額の取決めは事前に書面で確認してください。

使い方の幅を広げられるか

区分所有法では、規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずるとされています（建物の区分所有等に関する法律第46条第1項）。また、区分所有者は建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされ、この規定は専有部分を占有する者にも準用されています（同法第6条）。（出典：e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」）

事務所用として募集しているが、実は規約上もっと広い業種が認められている、という場合があります。逆に、自分が可能だと思っていた用途が細則で制限されていることもあります。まず規約と使用細則を読み直し、どこまでが認められるのかを確認してください。判断が分かれる部分は弁護士に整理してもらうと、募集時の説明も安定します。

なお、建物の用途に関わる変更を伴う場合は、建築基準法上の手続きや消防関係の確認が必要になることがあります。また、管理組合への届出や承認が求められる工事もあります。思いついた用途をそのまま募集条件に書く前に、建築士や管理会社に確認しておいてください。

待てる期間を数字で出す

区分所有の一室では、賃料が入らなくても毎月の支出は続きます。管理費、修繕積立金、固定資産税と都市計画税、火災保険料。これらを合計して月額に直してください。年間でいくらの持ち出しになるのかが見えると、「あと何ヶ月待てるのか」という問いに答えが出ます。

税務面でも注意が必要です。譲渡費用の主なものとして売るために支払った仲介手数料や売主が負担した印紙税などが挙げられる一方、修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません。（出典：国税庁 タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの）待った期間の支出が、後で売ったときに税額を減らしてくれるわけではないということです。事業としての必要経費としての扱いは別の論点になるため、整理の仕方は税理士に確認してください。

売却に切り替えるという選択

借り手が見つからないことと、買い手が見つからないことは別の問題です。自分の事務所として使いたい事業者にとっては、空室であることがむしろ条件になります。賃貸の需要が弱いエリアでも、自己使用を前提とした購入層が動いている場合があります。

売却を検討するなら、宅地建物取引業者が売買すべき価額または評価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならないとされている点を活用してください（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。（出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」）提示された金額がどの事例をもとにしているのかを確認すれば、賃貸を続ける場合との比較が具体的になります。

募集と売却を並行する方法もあります。ただし、賃貸借契約が成立すれば売却の条件も変わります。どちらを優先するのか、契約が重なりそうなときにどう判断するのかを、依頼する業者と最初に決めておいてください。想定される行き違いについては、弁護士に確認しておくと備えになります。

売却時の税務

譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを長期、5年以下のものを短期として区分されます。（出典：国税庁 No.3202）税率の基礎は長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％で、これに復興特別所得税をあわせて申告・納付します。（出典：No.3208／No.3211）建物の取得費は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額になります。（出典：No.3261）

また、事業に使用していた建物や店舗賃貸用の建物の譲渡は消費税の課税の対象になるとされる一方、土地の譲渡は非課税取引とされています。（出典：No.3240／No.6201）長く空室が続いた物件では、事業としての扱いがどうなるのかという論点も出てきます。賃貸を続ける場合と売却する場合の手取りを比べるためにも、早い段階で税理士に相談しておくと判断がぶれません。

次の一手を決める手順

よくある質問（FAQ）

まとめ

空室が長引くと、焦りから賃料を下げたくなります。しかし、問い合わせ自体が来ていないのか、内見しても決まらないのかで、打つべき手は違います。まず数字を出してもらうところから始めてください。

そのうえで、保証金やフリーレント、原状回復の条件、契約の型式、そして規約で認められる用途の幅を点検します。賃料以外に動かせる部分は思ったより多くあります。

同時に、毎月いくら出ていくのかを計算しておいてください。待てる期間が数字で見えれば、いつ売却に切り替えるかも基準で決められます。条件の設計は弁護士に、手取りの比較は税理士に。それが揃えば、次の一手は自然に決まります。