区分店舗を売ろうと思ったら、最初に何から押さえればよいのですか？

順番は5つです。価格は建物の値段ではなく収益と立地で動くこと。管理規約と管理組合が売却の前提条件になること。テナントがいるかいないかで買主層そのものが変わること。業者と媒介契約には型があり選べること。そして税金は売る前に見積もるものだということ。この5つを押さえてから動けば、後戻りの少ない進め方になります。制度面は改正が続いているため、最新の条文と規約を確認しつつ税理士や弁護士にも当たっておくと安心です。

「そろそろ売ろうかと思っている」。区分店舗の売主の方からそうご相談をいただくとき、多くの場合まだ何も調べていない状態です。それは悪いことではありません。順番を間違えずに調べ始められるなら、そこが最良のスタート地点です。

逆に多いのが、いきなり業者に査定を頼んで数字だけ集めてしまうパターンです。区分店舗は、価格より先に確認すべきことがある資産です。管理規約、テナントとの契約、税金の見込み。これらを知らずに価格の話だけ進めると、後で条件を作り直すことになります。

この記事では、検討を始めた段階の売主が押さえておきたい5つの論点を、公的な情報源とあわせて整理します。個別の判断は専門家にご確認いただく前提で、最初の地図としてお使いください。

ポイントは3個：

• 事業用区分店舗の価格は、賃料でいくら回るかという見方で検討されることが多い
• 実際の成約価格は国土交通省の不動産情報ライブラリで調べられる
• 市場全体の動きは不動産価格指数で把握できるが、個別の価格は専門家の見立てが必要

ポイントは4個：

• 店舗と住宅が混在する建物には「複合用途型」の標準管理規約が用意されている
• 標準管理規約は令和7年10月に改正され、団地型は同年12月に一部が修正されている
• 改正区分所有法は令和8年4月1日に施行されている
• 管理費や修繕積立金の滞納、用途制限の有無は買主から確認を求められる項目になる

ポイントは3個：

• 賃貸中なら投資家、空室なら自分で使う事業者が主な買主になる
• 民法は、賃貸物が譲渡された場合に賃貸人の地位が譲受人に移転する旨を定めている
• 敷金の返還債務も買主に引き継がれる構造になっている

ポイントは4個：

• 国土交通省は媒介契約の標準的な内容として標準媒介契約約款を公開している
• 仲介手数料の上限は国土交通省（旧建設省）告示第1552号で定められている
• その告示は令和6年6月21日告示第949号により改正され、令和6年7月1日から適用されている
• 業者の免許情報や過去の処分歴は国土交通省のサイトで検索できる

ポイントは4個：

• 譲渡所得は他の所得と区分して計算され、長期と短期で税率が異なる
• 長期・短期の区分は売った年の1月1日を基準に判定する
• 土地の譲渡は消費税の非課税取引とされ、建物部分の扱いが論点になる
• 売買契約書には印紙税がかかる

税務・法務の整理をあわせて進めるために

区分店舗の売却では、税務と法務の論点が同じ書類の上で交差します。売買契約書の金額の書き方は税務の問題ですが、テナントの引継ぎや管理費の精算は法務と管理組合の問題です。片方だけを整えても、契約書は仕上がりません。

税務面で税理士に確認したい主な事項は、譲渡所得の見込み額と長期・短期の区分、引渡し時期による違い、取得費を裏づける資料の有無、過去の減価償却の履歴との整合、消費税の課税事業者としての取扱い、土地と建物の価格配分、管理費等の精算金や敷金の処理、申告時期と必要書類などです。

法務面で弁護士に確認したい主な事項は、賃貸借契約の承継と敷金返還債務の整理、賃料や更新条件の特約の有効性、管理規約上の用途制限と工事の承諾ルール、滞納管理費等の負担の取り決め、共有者がいる場合の処分権限、売買契約における告知事項の範囲と契約不適合責任の定め方などです。

区分所有に関する法律と標準管理規約がどちらも改正された直後の時期にあたります。古い知識のまま進めず、最新の内容を確認したうえで両方の専門家に当たっておくことが、この局面ではとくに効きます。

Q1. まず何から始めればよいですか

査定の依頼より先に、手元の書類をそろえることをおすすめします。管理規約、総会の議事録、管理費等の支払状況、賃貸借契約書、取得時の契約書。これがそろっていると、業者との会話も税理士との相談も一度で進みます。書類が足りない部分は、管理会社やテナントへの確認から始めてください。

Q2. 自分で相場を調べる方法はありますか

国土交通省の不動産情報ライブラリで取引価格や地価を地図上で確認できます（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/／2026年10月時点）。市場全体の動きは不動産価格指数が参考になります。ただし個別の区分店舗の値段は賃料や契約内容で変わりますので、目安としてご覧ください。

Q3. 管理組合に売却を伝える必要はありますか

売却そのものに組合の承諾が要るわけではないのが一般的ですが、売買の過程で管理費等の状況や規約の内容を確認する必要が生じます。届出や連絡のルールは規約に定めがある場合がありますので、ご自身のマンションの現行規約を確認し、判断に迷う部分は弁護士に相談してください。

Q4. 標準管理規約が改正されたと聞きました

国土交通省によると、標準管理規約は令和7年10月17日付で改正され、令和7年12月10日に団地型の規定の一部が修正されています。あわせて改正区分所有法が令和8年4月1日に施行されています（マンション標準管理規約／2026年10月時点）。古い写しで判断せず、現行の内容をご確認ください。

Q5. 複合用途型の規約とは何ですか

国土交通省の標準管理規約には単棟型・団地型・複合用途型の3種類があり、店舗と住宅が同じ建物に入っている物件は複合用途型が想定する形です（マンション標準管理規約／2026年10月時点）。自分の規約がどの型をもとにしているかを知ると、費用負担や用途制限の読み解きが早くなります。

Q6. テナントが入ったままでも売れますか

売れます。むしろ賃料収入を求める投資家にとっては、入居済みであることが評価される場合があります。民法には、賃貸物である不動産が譲渡されたときに賃貸人の地位が譲受人に移転する旨の規定があります（民法／2026年10月時点）。引継ぎの条件整理は弁護士に確認しておくと安心です。

Q7. 預かっている敷金はどうなりますか

民法には、賃貸人の地位の移転にともなって敷金の返還に関する債務が譲受人に引き継がれる旨の定めがあります。実務では決済時に精算する形が取られることが多く、契約書の金額と帳簿の照合が前提になります。処理の仕方は税務にも関わりますので、税理士にも確認しておきましょう。

Q8. 仲介手数料に上限はありますか

国土交通省は、宅地建物取引業者が受け取れる報酬の額の上限を告示（昭和45年建設省告示第1552号）で定めており、令和6年6月21日告示第949号による改正が令和6年7月1日から適用されています（宅地建物取引業法関係／2026年10月時点）。具体的な計算は告示本文をご確認ください。

Q9. 業者が信頼できるか調べられますか

国土交通省の企業情報検索システムで免許情報を確認でき（企業情報検索）、ネガティブ情報等検索サイトで過去の行政処分の有無を調べられます（ネガティブ情報等検索サイト／いずれも2026年10月時点）。媒介契約を結ぶ前に目を通しておくとよいでしょう。

Q10. 引渡しの時期で税金は変わりますか

譲渡所得は長期と短期で税率が異なり、その区分は売った年の1月1日を基準に判定する仕組みです（No.3208・No.3211／2026年10月時点）。年内か年明けかで区分が変わり得ますので、スケジュールを動かせるかは税理士の見立てを聞いてから検討してください。

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本記事は、事業用不動産の売却に関する一般的な情報提供を目的として作成したものであり、個別の取引・税務・法務に関する助言を行うものではありません。記載内容は作成時点で確認できた公的機関の公開情報に基づいていますが、法令・制度・税率等は改正される場合があります。

記事中の数値や要件は目安としてお示ししたものであり、実際の取扱いは物件の状況やご本人の事情によって異なります。税務の取扱いについては税理士、法律問題については弁護士、登記については司法書士、不動産取引の実務については宅地建物取引業者など、必ず専門家にご相談のうえでご判断ください。

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