事業用不動産の売主が「市場データ」を読み解く基本
事業用不動産を売る前に、どの市場データをどう読めばよいですか？
まず「何を測ったデータか」を確かめることです。地価公示（毎年1月1日時点）と都道府県地価調査（毎年7月1日時点）は土地の価格、不動産価格指数（商業用不動産）は店舗やオフィスなど類型ごとの値動き、不動産情報ライブラリの取引価格は実際の取引事例、路線価は相続税・贈与税の評価のための価格です。どれも自分の物件の売値を直接示すものではないため、複数のデータで方向感をつかみ、査定の根拠を業者に尋ねる材料として使います。税務への影響は税理士に確認すると安心です。
「地価が上がっているらしい」「商業地が好調だとニュースで見た」。売却を考え始めた売主ほど、こうした話題が気になるものです。けれども、ニュースの数字がそのまま自分の店舗やビルの値段に当てはまるわけではありません。
市場データには種類があり、それぞれ測っているものが違います。土地だけの価格なのか、建物を含む取引なのか。全国の平均なのか、特定の地点なのか。この違いを知らないまま数字を比べると、期待と現実の差に後で戸惑うことになります。
この記事では、事業用不動産の売主が目にすることの多い5つの市場データについて、何が分かり、何が分からないかを整理します。最新の公表値も紹介しますが、目的は数字を覚えることではなく、読み方を身につけることです。
市場データは「何を測っているか」で選ぶ
ポイントは3個：
- 土地の価格、類型ごとの値動き、個別の取引事例、税務上の評価は別のデータ
- それぞれ時点と対象が違うため、そのまま比べない
- どのデータも、自分の物件の売値を直接示すものではない
売主が目にする市場データは、大きく5つに分けられます。大切なのは、どのデータが「何の」「いつの」数字かを最初に確かめることです。下の表で全体像をつかんでから、一つずつ見ていきましょう。
| データ | 何を測っているか | 時点・頻度 |
|---|---|---|
| 地価公示 | 標準地の土地の価格 | 毎年1月1日時点 |
| 都道府県地価調査 | 基準地の土地の1㎡当たりの価格 | 毎年7月1日時点 |
| 不動産価格指数（商業用不動産） | 店舗・オフィスなど類型ごとの値動き（2010年平均＝100） | 四半期分の値を公表、速報値は改訂あり |
| 取引価格情報 | 実際に行われた取引の価格 | 不動産情報ライブラリで地図上に確認 |
| 路線価 | 相続税・贈与税の土地評価の基準 | 1月1日が評価時点、7月に公開 |
事業用不動産の多くは、土地と建物の組み合わせです。土地の価格を示すデータだけでは、建物の古さや設備、テナントの状況は反映されません。一方で、取引事例は建物込みの価格ですが、物件ごとの事情が大きく違います。複数のデータを組み合わせて「方向感」をつかむのが、売主にとって現実的な使い方です。どのデータを価格交渉の根拠として示すかは、業者と相談のうえ、契約の段階では弁護士にも確認しておくと安心です。
地価公示と都道府県地価調査 ─ 土地の価格の「定点観測」
ポイントは4個：
- 地価公示は1月1日時点、都道府県地価調査は7月1日時点の価格
- 令和8年地価公示の商業地は全国平均で4.3%の上昇
- 令和8年都道府県地価調査の商業地は全国平均で2.9%の上昇
- 三大都市圏と地方圏では変動率に大きな差がある
土地の価格を示す代表的なデータが、地価公示と都道府県地価調査です。どちらも決まった地点の価格を毎年調べる「定点観測」で、時点が半年ずれているため、あわせて見ると1年の中での変化もつかめます。
国土交通省によると、令和8年地価公示は毎年1月1日時点の価格で、調査休止の地点を除く25,565地点で調査が行われました。全国平均の変動率は全用途平均2.8%、住宅地2.1%、商業地4.3%で、商業地は三大都市圏で7.8%、地方圏で1.6%とされています（出典：国土交通省「令和8年地価公示の概要」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001985434.pdf／2026年10月時点）。
都道府県地価調査は、各都道府県知事が毎年7月1日における基準地の1㎡当たりの価格を調査し公表するものです。国土交通省によると、令和8年の基準地数は21,466地点で、全国平均の変動率は全用途平均1.5%、住宅地1.0%、商業地2.9%、商業地は三大都市圏で7.4%、地方圏で0.9%とされています（出典：国土交通省「令和8年都道府県地価調査の概要」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/002021832.pdf／2026年10月時点）。
全国平均より「近くの地点」を見る
ここで注意したいのは、全国平均や圏域の平均は、自分の物件の周辺とは動きが違うことがあるという点です。三大都市圏と地方圏の商業地の変動率には、地価公示で6ポイント以上の差があります。同じ都道府県の中でも、駅前と郊外では動きが違うことは珍しくありません。
売主が見るべきなのは、自分の物件に近く、用途の似た地点の価格と、その数年分の推移です。また、地価公示や地価調査は土地だけの価格ですので、建物の価値や収益性は別に考える必要があります。土地と建物の価格の配分は税金の計算にも関わるため、売買契約の前に税理士に確認しておきましょう。
不動産価格指数（商業用不動産）─ 類型ごとの値動き
ポイントは4個：
- 店舗、オフィス、倉庫、工場、マンション・アパート（一棟）など類型別に公表される
- 2010年平均を100とした指数で、水準ではなく「動き」を見るデータ
- 速報値は初回公表後3か月間改訂される
- 前期比の数字は振れやすいため、数四半期の流れで見る
事業用不動産の売主にとって、類型ごとの動きが分かる貴重なデータが不動産価格指数（商業用不動産）です。国土交通省は、店舗、オフィス、倉庫、工場、マンション・アパート（一棟）、商業地、工業地などの類型ごとに、2010年平均を100とした指数を公表しています。
令和8年3月31日に公表された令和7年第4四半期分では、商業用不動産総合が146.6（前期比0.2%低下）、店舗が162.7（同3.6%低下）、オフィスが168.7（同1.1%上昇）、マンション・アパート（一棟）が176.1（同1.2%上昇）とされています。また、各数値は速報値であり、初回公表後3か月間は改訂を行うこと、サンプル数が少ない数値は参考値としていることが注記されています（出典：国土交通省「不動産価格指数（令和7年12月・令和7年第4四半期分）を公表」 https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001991499.pdf／2026年10月時点）。
| 類型（令和7年第4四半期） | 指数（2010年平均＝100） | 前期比 |
|---|---|---|
| 商業用不動産総合 | 146.6 | ▲0.2% |
| 店舗 | 162.7 | ▲3.6% |
| オフィス | 168.7 | 1.1% |
| 倉庫 | 139.4 | 0.2% |
| マンション・アパート（一棟） | 176.1 | 1.2% |
| 商業地 | 112.9 | ▲0.7% |
※国土交通省の令和8年3月31日公表資料による速報値。その後の公表で改訂されている場合があります。
指数は「水準」ではなく「流れ」を見る
指数は、2010年平均と比べてどれだけ動いたかを示すもので、「店舗の値段がいくら」という水準を示すものではありません。また、1四半期の前期比は振れやすく、地価公示で商業地が上昇していても、近い時期の店舗や商業地の指数の前期比が下がっていることもあります。数四半期分を並べて、流れが上向きか横ばいかを見るのが基本的な読み方です。
自分の物件の類型（店舗か、オフィスか、一棟の賃貸住宅か）に近い系列を選び、売却を検討している時期の流れを確かめておくと、業者の査定を聞くときの質問が具体的になります。売却の時期を考えるときは、市場の流れだけでなく、所有期間による税率の違いなども関わりますので、税理士にもあわせて相談してください。
取引価格情報と路線価 ─ 「実例」と「税務の評価」
ポイントは3個：
- 不動産情報ライブラリでは、取引価格や地価を地図上で確認できる
- 取引事例は物件ごとの事情が大きく違うため、条件を見比べて使う
- 路線価は地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められる
実際の取引の価格を知りたいときに使えるのが、国土交通省の不動産情報ライブラリです。不動産の取引価格や地価を地図上で確認できる仕組みとして公開されています（出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/／2026年10月時点）。近くで似た用途の物件がいくらで取引されたかを見ると、地価だけでは分からない建物込みの感覚がつかめます。
ただし、取引事例は一件ごとに事情が違います。建物の古さ、面積、テナントの有無、売り急ぎの事情。事例の価格をそのまま自分の物件に当てはめず、条件の違いを見比べて使うことが大切です。似た条件の事例が少ない地域では、業者がどの事例を根拠に査定したかを尋ねてみましょう。
事例を見るときは、取引の時期にも目を向けてください。2年前の事例と直近の事例では、その間の市場の動きの分だけ前提が違います。地価公示や価格指数で、その期間に周辺の価格がどちらに動いたかを確かめてから事例を読むと、数字の意味がつかみやすくなります。データ同士を組み合わせることで、一つひとつのデータの弱点を補えるのです。店舗、事務所、一棟の賃貸住宅など、用途ごとに事例を分けて眺めると、自分の物件に近い取引が見えてきます。
路線価は「売れる値段」ではない
もう一つよく目にするのが路線価です。札幌国税局の公表によると、相続税や贈与税において土地等の価額は時価により評価することとされ、路線価等は1月1日を評価時点として、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定めているとされています。令和8年分の路線価等は7月1日に国税庁ホームページで公開されました（出典：札幌国税局「令和8年分の路線価等について」 https://www.nta.go.jp/about/organization/sapporo/release/r08/rosenka/index.htm／2026年10月時点）。
つまり路線価は税務上の評価のための価格で、売れる値段を示すものではありません。相続した事業用不動産を売るかどうか迷っている場合は、相続税の評価額と売却で見込める価格の両方を並べて考えることになります。相続税の申告や取得費加算の特例との関係は、税理士に試算してもらうのが確実です。相続人の間で売却価格の考え方が分かれそうなときは、弁護士にも早めに相談しておきましょう。
自分の物件に当てはめる4つのステップ
ポイントは4個：
- 近くの地価公示・地価調査の地点で、土地の流れを見る
- 物件の類型に近い価格指数の系列で、類型の流れを見る
- 近くの取引事例で、建物込みの感覚をつかむ
- その結果を持って、業者の査定の根拠を尋ねる
ここまでのデータを、自分の物件にどう当てはめればよいでしょうか。売主におすすめしたいのは、次の4つのステップです。
1つ目は、近くの地価公示・地価調査の地点を探し、ここ数年の土地の価格の流れを見ることです。2つ目は、物件の類型に近い不動産価格指数の系列で、類型全体の流れを確かめることです。3つ目は、不動産情報ライブラリで近くの取引事例を探し、建物込みの価格の感覚をつかむことです。
そして4つ目が、その結果を持って業者の査定の根拠を尋ねることです。「近くの地価はこの数年上がっているが、査定にはどう反映されているか」「店舗の指数は直近で下がっているが、この物件への影響はどう見ているか」。データを手にした売主の質問には、業者も具体的に答える必要があります。
注意したいのは、市場データはどれも過去の数字だという点です。公表された時点で、すでに数か月前の市場を映しています。テナントが入っている物件では、賃料や契約の残り期間が価格に大きく影響することもあります。データは判断の材料の一つと割り切り、手取りの試算は税理士に、契約条件の検討は弁護士に相談しながら、最終的な判断を組み立てていきましょう。
税務・法務の確認をあわせて進めるために
市場データで分かるのは、主に「いくらで売れそうか」の方向感です。しかし売主にとって本当に大切なのは、「売った後にいくら手元に残るか」と「どんな条件で売るか」です。データを読んだら、その先の確認を専門家とあわせて進めると安心です。
税務面で税理士に確認したい主な事項は、想定価格で売った場合の譲渡所得と手取り、土地と建物の価格の配分、所有期間による長期・短期の区分と売却時期、相続した物件での相続税評価額との関係や取得費加算の特例、売った年の不動産所得などです。
法務面で弁護士に確認したい主な事項は、価格交渉の結果を売買契約にどう反映するか、テナントがいる場合の賃貸借の引継ぎ、共有者や相続人の間での売却価格の合意の取り方、売買契約の告知事項や責任の範囲などです。
市場データ、業者の査定、税理士の手取り試算、弁護士の契約チェック。この4つがそろえば、売るかどうか、いつ売るかを自分の言葉で説明できるようになります。
よくある質問
Q1. 地価公示と都道府県地価調査は何が違いますか
地価公示は毎年1月1日時点、都道府県地価調査は毎年7月1日時点の価格です（令和8年都道府県地価調査の概要／2026年10月時点）。時点が半年ずれているため、あわせて見ると1年の中での変化がつかめます。
Q2. 商業地の地価は上がっていますか
全国平均の商業地の変動率は、令和8年地価公示で4.3%、令和8年都道府県地価調査で2.9%とされています（令和8年地価公示の概要／2026年10月時点）。地域差が大きいため、近くの地点で確認してください。
Q3. 全国平均の数字は自分の物件に当てはまりますか
そのままでは当てはまりません。商業地の変動率は、地価公示で三大都市圏7.8%、地方圏1.6%と差があります。自分の物件に近く、用途の似た地点の推移を見ることが大切です。
Q4. 不動産価格指数の「162.7」は何を意味しますか
2010年平均を100としたときの水準で、令和7年第4四半期の店舗の指数です（国土交通省／2026年10月時点）。値段そのものではなく、2010年と比べた動きを示しています。
Q5. 指数の数字が後から変わることはありますか
あります。国土交通省は、各数値は速報値であり、初回公表後3か月間は改訂を行うとしています。最新の公表資料で確認する習慣をつけておきましょう。
Q6. 近くの取引価格はどこで調べられますか
国土交通省の不動産情報ライブラリで、取引価格や地価を地図上で確認できます（不動産情報ライブラリ／2026年10月時点）。事例ごとに条件が違うため、建物の古さや面積も見比べてください。
Q7. 路線価から売値を逆算できますか
路線価は相続税・贈与税の評価のための価格で、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められています（札幌国税局／2026年10月時点）。売値の目安として使うのではなく、税務の評価として税理士と確認してください。
Q8. 地価が上がっているなら、売るのを待つべきですか
市場データは過去の数字で、今後の動きを示すものではありません。売却時期は、市場の流れに加えて所有期間による税率の違いや、建物の修繕、テナントの契約状況もあわせて考える必要があります。税理士に複数の時期で手取りを比べてもらうと判断しやすくなります。
Q9. テナントが入っている物件も同じ見方でよいですか
土地の価格や指数の流れは参考になりますが、賃料や契約の残り期間が価格に大きく影響します。賃貸借契約の内容と引継ぎの扱いは弁護士に、収益と税金の関係は税理士に確認してください。
Q10. 業者の査定とデータが食い違うときはどうすればよいですか
どの取引事例や地点を根拠にしたのか、建物や賃料をどう評価したのかを尋ねてください。複数の業者から根拠を聞き比べると、査定の考え方の違いが見えてきます。
まとめ
事業用不動産の売主が市場データを読むときは、まず「何を、いつ測ったデータか」を確かめることが出発点です。地価公示と都道府県地価調査は土地の価格の定点観測、不動産価格指数は類型ごとの値動き、不動産情報ライブラリの取引価格は実際の事例、路線価は税務上の評価です。
令和8年の地価公示と地価調査では、全国平均の商業地はいずれも上昇しましたが、三大都市圏と地方圏の差は大きく、店舗の価格指数は直近の前期比で下がっていました。数字は一つのデータだけで判断せず、近くの地点、自分の物件の類型、似た条件の事例を組み合わせて方向感をつかみましょう。
そして、データで得た疑問を業者への質問に変え、手取りは税理士、契約は弁護士と確かめていく。市場データは、売主が自分の判断に自信を持つための道具です。
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