私の不動産、今売ったらいくらになる？売主が最初に知りたい相場

売却を考え始めたとき、最初に浮かぶのは「いくらになるのか」です。ただ、いきなり業者に聞くのは気が引ける、という方も少なくありません。

実は、相場のあたりをつけるための材料は、かなりの部分が無料で公開されています。自分で調べておくと、後で査定額を提示されたときに、その数字が何を根拠にしているのかを読み取りやすくなります。

この記事では、国土交通省と国税庁が公開しているデータの使い分けと、事業用不動産ならではの見方を整理します。制度や数値は2026年9月時点の内容であり、個別の判断は税理士・弁護士などの専門家への相談を前提としてお読みください。

「いくらで売れるか」を3つの価格に分けて考える

相場を調べるときに混乱しがちなのは、世の中に出回っている価格が同じ種類のものではないという点です。ポータルサイトに並ぶ数字は売出価格であり、値引き交渉の前の金額です。実際にいくらで取引されたかを示す成約価格とは別のものになります。

売主として知りたいのは、最終的に手元に入る金額です。その起点になるのは成約価格であり、そこから仲介手数料などの費用と税金を引いた後が手取りになります。相場を調べる作業は、この一番奥の数字に近づくための第一歩だと考えると位置づけがはっきりします。税引後の見通しは税理士に確認しておくと、比較の軸が定まります。

無料で調べられる公的データの使い分け

不動産情報ライブラリ

不動産情報ライブラリは、不動産の取引価格や地価公示等の価格情報のほか、防災情報、都市計画情報、周辺施設情報などを閲覧できる国土交通省のウェブサイトです。（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」）地図上でエリアを指定して価格情報を表示できるため、所在地の周辺で実際にどの程度の単価で取引されているかを確認しやすくなっています。

掲載されている成約価格情報は、指定流通機構（レインズ）が保有する不動産取引価格情報を、国土交通省が個別の不動産取引が特定できないよう加工したうえで提供しているものとされています。マンション及び一戸建ての成約価格については、統計情報としての正確性に配慮した絞り込みを行ったうえで加工・提供されているとされています。（出典：同「地図表示」）個別の物件が特定できる形ではないため、あくまで水準をつかむための材料として使います。

地価公示と都道府県地価調査

地価公示は、地価公示法に基づき、国土交通省の土地鑑定委員会が標準地を選定し、2名の鑑定評価員（不動産鑑定士）の鑑定評価をもとに、毎年1月1日時点の1平方メートルあたりの正常な価格を判定して公示するものです。一般的な土地取引の指標や公共事業用地の取得価格算定の規準とされています。都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年7月1日における標準価格を判定し公表するもので、地価公示と相互に補完関係にあり、一部を共通地点とすることで半年ごとの地価動向を示しています。（出典：前掲・不動産情報ライブラリ「地図表示」）

この2つを並べて見ると、そのエリアの土地の水準が半年刻みでどう動いてきたかが分かります。ただし対象は標準地や基準地であり、自分の土地そのものの価格ではありません。形状、接道、用途地域などの条件で差が出るため、あくまで出発点として扱います。

路線価と固定資産税評価額

相続税や贈与税を計算する際、土地は路線価方式または倍率方式で評価されます。倍率方式は路線価が定められていない地域で用いられ、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。家屋は固定資産税評価額に1.0倍して評価されるため、評価額は固定資産税評価額と同じになります。路線価図および評価倍率表は国税庁ホームページで閲覧できるとされています。（出典：国税庁 タックスアンサー No.4602 土地家屋の評価）

これらは税額を計算するための価格であり、市場で売買される価格とは目的が異なります。混同しやすい部分なので、売却の相場を調べる場面と相続税を見積もる場面では、参照する数字を分けて考える必要があります。両者の関係を整理したい場合は税理士に相談すると理解が早まります。

不動産価格指数

国土交通省は、年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別等に不動産価格の動向を指数化した「不動産価格指数」を毎月公表しています。あわせて、所有権移転登記情報をもとに、不動産の毎月の取引件数および取引面積を示す「不動産取引件数・面積」も公表されています。（出典：国土交通省「不動産価格指数」）商業用不動産については店舗、オフィス、マンション・アパート（一棟）といった区分でも公表されているため、事業用不動産の売主にとって参考になります。

事業用不動産は「賃料から逆算する」視点が要る

収益から考える

区分店舗やテナントビルのように賃料が発生している不動産では、買主は投資判断として価格を見ます。そのため、年間の賃料収入を想定される利回りで割り戻して価格の目安を出すという考え方が一般的に用いられます。同じ立地でも、賃料が高く安定しているほど評価が上がりやすい傾向があります。

逆に言えば、賃料が周辺水準より低いまま長く据え置かれている場合、その状態が価格に反映されます。契約更新のタイミングや賃料改定の可否は法的な論点を含むため、売却前に条件を見直せる余地があるかどうかは弁護士に確認しておくと判断材料が増えます。

レントロールの中身が見られている

買主が見るのは合計額だけではありません。各テナントの契約残存期間、更新の履歴、滞納の有無、敷金の額、業種の安定性といった中身が、そのまま価格交渉の材料になります。空室があれば、埋まる見込みをどう見るかで提示額が変わります。売却を考え始めた段階で、契約書と入金の記録を整理しておくと説明がしやすくなります。

土地と建物を積み上げる見方

築年数の経った建物では、収益から見た金額と、土地の水準に建物の残存価値を足した金額が離れることがあります。どちらの見方をする買主が現れるかで、成約する価格帯も変わってきます。建物の状態や今後必要になる工事については、建築士や設備業者に確認しておくと、価格の説明に使える材料になります。

調べた数字を自分の物件に当てはめる

業者の査定額をどう読むか

宅地建物取引業者が媒介契約を締結するにあたり、売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないとされています（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。（出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」）つまり、査定額を提示されたら、どの事例をどう補正して算出したのかを説明してもらうことは、売主として当然に求めてよい事柄です。

自分で公的データを確認しておくと、この説明を検証できます。提示された数字が周辺の取引水準や地価の動きとどう対応しているのかを尋ねられれば、やり取りの質が変わります。逆に、根拠の説明を避けられる場合は、その姿勢自体が判断材料になります。

相場から手取りまでの距離

売買の媒介で業者が依頼者の一方から受けられる報酬の額は、売買代金を区分してそれぞれの割合を乗じた合計額以内とされ、実務では売買価額400万円超で「売買価額×3％＋6万円（＋消費税）」という速算式が用いられます。（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号）

税金の側では、譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを長期、5年以下のものを短期として区分されます。（出典：国税庁 No.3202）税率の基礎は長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％で、これに復興特別所得税をあわせて申告・納付します。（出典：No.3208／No.3211）仲介手数料は譲渡費用の主なものとして挙げられています。（出典：No.3255）

つまり、同じ成約価格でも、取得費の資料が残っているかどうか、所有期間が5年を超えているかどうかで、手元に残る金額は変わります。相場を調べて「このくらいか」と納得しても、手取りに引き直すと印象が変わることは珍しくありません。売り出す前の段階で税理士に概算を出してもらうと、価格交渉で譲れる範囲がはっきりします。

事業用不動産では、建物部分について消費税が関わる場面もあります。土地と建物の価額をどう区分するかは契約書の記載に関わる論点でもあるため、価格の目安が固まった段階で税理士に相談し、契約条項については弁護士にも確認しておくと、後からの修正が減ります。

よくある質問（FAQ）

まとめ

「いくらで売れるか」は、誰かに教えてもらうしかない情報ではありません。不動産情報ライブラリで周辺の取引を見て、地価公示で土地の水準を押さえ、不動産価格指数で市場の向きを確認する。ここまでは自宅のパソコンでできます。

そのうえで、事業用不動産なら賃料から逆算する視点を加えます。レントロールの中身が価格を動かすため、契約書の整理は相場を調べる作業と同じくらい重要です。

最後に忘れたくないのが、相場と手取りは別物だという点です。費用と税金を引いた後の金額を税理士に出してもらい、賃貸借の条件に手を入れる余地があるかを弁護士に確認する。この二つを済ませてから業者と話を始めると、提示される数字の意味が読み取りやすくなります。