テナントを入れたまま売るのは、売主にとって得なのですか？

強みと弱みがはっきり分かれます。強みは、引渡しまで賃料が入り続けること、築古でも収益から評価されるため建物に値が付きやすいこと、立退きや原状回復の費用をかけずに済むことです。弱みは、賃貸人の地位と敷金の返還に関する債務が買主に移るため契約の中身がそのまま価格に反映されること、現行賃料が低いと評価が抑えられること、買主が投資家層に絞られることです。どちらが勝つかは契約書次第ですので、税理士と弁護士に資料を見てもらってください。

築古ビルの売却相談で、テナントが入っている場合にまず出てくる選択がオーナーチェンジです。入居したまま、賃貸人の立場ごと買主に引き継いでもらう売り方です。

この方法は「手間がかからなくて楽」と説明されることがありますが、それは半分だけ正しい見方です。実際には売主が手放すものと、そのまま持ち越されるものがはっきり分かれます。何が移って何が残るかを知らないまま進めると、決済の直前に精算の話でつまずきます。

この記事では、オーナーチェンジで売る売主のメリットとデメリットを対照して整理します。個別の判断は専門家にご確認いただく前提で、天秤の両側に何を載せるかをお示しします。

ポイントは3個：

• 民法には、賃貸物である不動産が譲渡されたときに賃貸人の地位が譲受人に移転する旨の規定がある
• 敷金の返還に関する債務も譲受人に引き継がれる構造になっている
• 売却について賃借人の承諾を得ることが要件として定められているわけではない

ポイントは4個：

• 引渡しまで賃料収入が入り続け、空室期間の負担を負わない
• 収益から評価されるため、築古でも建物に値が付きやすい
• 立退料や原状回復の費用をかけずに売却に進める
• 賃料収入を目的とする買主層にアクセスできる

ポイントは5個：

• 現行の賃料が相場より低いと、そのまま価格に反映される
• 賃料や更新の条件は借地借家法の枠組みのなかで扱われ、動かしにくい
• 営業中のため内見に制約があり、買主が建物の中を確認しにくい
• 自分で使いたい事業者は買主候補から外れる
• 契約書の不備や不利な特約が価格交渉の材料になる

ポイントは3個：

• 同じ項目がメリットにもデメリットにもなるため、両側を対にして見る
• 分かれ目は賃料の水準と契約書の質にある
• 空室化は後戻りできないため、比較してから決める

ポイントは4個：

• 賃料や共益費は、契約や慣習で支払日が定められている場合はその日に計上する
• 敷金や保証金は預り金であり、受け取った時点では収入にならない
• 返還を要しないことが確定した日に、その金額を収入に計上する
• 譲渡所得は長期と短期で税率が異なり、売った年の1月1日を基準に判定する

税務・法務の整理をあわせて進めるために

オーナーチェンジは、契約を商品として引き渡す取引です。だからこそ法務の整理が価格に直結し、精算の設計が税務に直結します。どちらも売り出す前に手を付けておくほうが、条件を組み立てやすくなります。

税務面で税理士に確認したい主な事項は、賃料や共益費の収入計上時期と日割り精算の扱い、敷金・保証金の処理と返還を要しないことが確定した部分の取扱い、譲渡所得の見込みと長期・短期の区分、取得費の算定と減価償却費相当額、消費税の課税事業者としての取扱い、土地と建物の価格配分、固定資産税の精算金の計上、申告の時期と必要書類などです。

法務面で弁護士に確認したい主な事項は、賃貸人の地位の移転と敷金返還債務の引継ぎ方、テナントへの通知文の内容、賃料改定や更新に関する特約の有効性、修繕の費用負担や中途解約の条項、原状回復の範囲、内見への協力を求める際の扱い、売買契約における告知事項と契約不適合責任の定め方などです。

相談の順番としては、まず契約書を弁護士に点検してもらい、整えられる範囲を把握してから税理士に試算を依頼すると数字がぶれません。

Q1. オーナーチェンジは空室で売るより有利ですか

賃料の水準と契約書の質によって変わります。相場並み以上の賃料で契約が整っているなら収益評価が効きますが、賃料が低く長期の契約が残っていると価格が抑えられます。両側を並べて比べる必要がありますので、契約書を弁護士に、税額の見込みを税理士にご確認ください。

Q2. テナントの同意は必要ですか

民法には、賃貸物である不動産が譲渡されたときに賃貸人の地位が譲受人に移転する旨の規定が置かれています（民法／2026年10月時点）。売却について賃借人の承諾を得ることが要件として定められているわけではありません。ただし賃料の支払先が変わるため通知は必要です。

Q3. 預かっている敷金はどうなりますか

民法には、賃貸人の地位の移転にともなって敷金の返還に関する債務が譲受人に引き継がれる旨の定めがあります。実務では決済時に相当額を買主へ渡す形で精算されることが多く、契約書の金額と帳簿の照合が前提になります。手元に残っていない場合は資金の手当てが必要です。

Q4. 敷金は収入として申告していましたか

国税庁は、敷金や保証金は本来は預り金のため受け取った時点では収入にならず、返還を要しないことが確定した日にその金額を収入に計上するとしています（No.1376／2026年10月時点）。過去の処理が正しかったかは帳簿を見ないと判断できませんので、税理士にご確認ください。

Q5. 売却した年の賃料はどこまで自分の収入ですか

同庁は、地代・家賃・共益費について契約や慣習で支払日が決まっている場合はその日に計上するとしています（No.1376／2026年10月時点）。引渡し前後の日割り精算とこの考え方の整合が必要ですので、計上の仕方は税理士にご相談ください。

Q6. 賃料が相場より低いのですが、上げてから売れますか

賃料の改定や更新の拒絶は借地借家法の枠組みのなかで扱われ、貸主の希望だけでは動きません（借地借家法／2026年10月時点）。何がどこまで可能かは契約内容と事情によりますので、交渉を始める前に弁護士にご相談ください。

Q7. 内見ができないと売れにくいのではないですか

制約はありますが、書類で補える部分があります。建築基準法には一定の建築物について定期的に調査・検査し結果を特定行政庁に報告する制度が置かれており（定期報告制度／2026年10月時点）、報告の控えや修繕履歴は建物の状態を示す資料になります。

Q8. 築古だと買主が改修費を見込んで値を下げますか

買主は購入後の手直しを想定します。環境省は建築物等の解体・改修工事における石綿の事前調査について情報を公開しており（石綿に関する情報／2026年10月時点）、設計図書や過去の記録があるかで買主の見込みの立てやすさが変わります。告知の範囲は弁護士にご確認ください。

Q9. 立退料を払って空室にしたほうがよいのでしょうか

後戻りできない判断です。国税庁は、売るために直接かかった費用が譲渡費用の対象となる一方、維持管理のためにかかった費用は譲渡費用にならないとしています（No.3255／2026年10月時点）。支出の扱いは内容で分かれますので、動く前に税理士と弁護士の双方にご相談ください。

Q10. 売り出す前に何を整えておけばよいですか

賃貸借契約書と覚書の一式、賃料の入金記録、敷金・保証金の残高、定期報告の控え、修繕履歴、取得時の契約書です。オーナーチェンジでは契約書が商品説明書になりますので、内容の点検を弁護士に依頼し、精算と税額の設計を税理士に相談しておくと交渉が滞りません。

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本記事は、事業用不動産の売却に関する一般的な情報提供を目的として作成したものであり、個別の取引・税務・法務に関する助言を行うものではありません。記載内容は作成時点で確認できた公的機関の公開情報に基づいていますが、法令・制度・税率等は改正される場合があります。

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