空室になった売主｜すぐ売るか埋めてから売るか

長く入っていたテナントが退去する。そのタイミングで売却を考え始める方は少なくありません。募集をかけるか、それとも空いているうちに手放すか、判断を迫られる場面です。

よく言われるのは「埋めてから売ったほうが高い」という説明です。収益から価格を見る買主にとってはそのとおりですが、すべての買主がそう見るわけではありません。むしろ空いていることを条件として探している買主もいます。

この記事では、借地借家法と報酬告示、国税庁の公開情報をもとに、この判断で並べておきたい材料を整理します。制度や数値は2026年9月時点の内容であり、個別の判断は弁護士・税理士などの専門家への相談を前提としてお読みください。

空室のまま売ると、誰が買い手になるのか

自己使用を考える買主にとっての空室

店舗や事務所を自分の事業のために探している買主にとって、賃借人が入っている物件は候補になりにくいのが実情です。買った後すぐに使えるという点で、空室は明確な利点になります。この層に当てる場合、内装をどこまで残すか、原状回復をどの範囲で行うかが交渉の論点になります。

投資として見る買主にとっての空室

一方、賃料収入を前提に価格を考える買主にとっては、空室は不確実性です。どの程度の賃料でいつ埋まるのかを自分で見込む必要があり、その分を割り引いて提示してくる傾向があります。周辺の賃料水準を示す資料や、過去の賃貸借契約の履歴を整理しておくと、見込みを立てる材料を渡せます。

空室のまま売ると決めた場合に整えておくこと

空室で売り出すなら、買主が用途を想像できる状態にしておくことが交渉の助けになります。図面、設備の仕様、電気容量、給排水の位置、使用できる業種の制限といった情報は、買主が事業計画を立てるときに必要になる材料です。管理規約で用途が制限されている区分店舗では、その範囲を先に示しておくと、話が進んでから覆る事態を避けられます。

あわせて、過去の賃貸借の条件と入居期間をまとめておくと、投資目線の買主に対しても説明ができます。空室であっても「どのくらいの賃料で、どの程度の期間埋まっていたか」が分かれば、買主は見込みを立てやすくなります。開示してよい範囲は契約上の守秘義務にも関わるため、迷う場合は弁護士に確認してください。

埋めてから売ると、何が変わるのか

賃借人は買主に引き継がれる

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、効力を生ずるとされています（借地借家法第31条）。（出典：e-Gov法令検索「借地借家法」）つまり、売却しても賃貸借はそのまま買主に引き継がれます。埋めるという判断は、買主に対して賃貸借関係ごと渡すという判断でもあります。

さらに、建物の賃貸人による更新拒絶の通知や解約の申入れは、双方が建物の使用を必要とする事情のほか、従前の経過、利用状況、建物の現況、明渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出があればその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができないとされています（同法第28条）。解約の申入れをした場合でも、賃貸借が終了するのは申入れの日から6月を経過したときです（同法第27条第1項）。

この仕組みがあるため、自分で使いたい買主は「埋まっている物件」を敬遠します。埋めた結果として買主層が狭まる可能性は、事前に見ておきたい点です。契約内容によって扱いが変わるため、既存契約の条項確認は弁護士に依頼するのが確実です。

定期建物賃貸借という選択肢

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合には、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができるとされています（同法第38条第1項）。この場合、賃貸人は契約前に、更新がなく期間の満了により賃貸借が終了することについて、書面を交付して説明しなければならず、その説明をしなかったときは、更新がないこととする旨の定めは無効となるとされています（同条）。

売却を見据えて募集するなら、契約の型式そのものが交渉材料になります。期間満了で終了する形にしておけば、将来自分で使いたい買主にも説明がしやすくなります。ただし要件を満たさなければ普通の賃貸借として扱われるため、書面と説明の手順は弁護士に確認しながら進める必要があります。

埋めるまでにかかるものを数字にする

募集にかかる費用のうち、金額の枠が決まっているのが媒介報酬です。宅地建物取引業者が宅地または建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、借賃の1月分の1.1倍に相当する金額以内とされています。居住の用に供する建物の賃貸借の媒介では、依頼を受けるにあたって承諾を得ている場合を除き、依頼者の一方から受けられる額は借賃の1月分の0.55倍以内とされています。（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号）

また、居住の用に供する建物を除く賃貸借で権利金の授受があるものについては、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして、売買の媒介に関する規定により報酬を計算することができるとされています。事業用のテナント募集では、この特例が適用される場面があります。さらに、令和6年7月1日施行の改正により、長期間にわたって用途に供されていない、または将来にわたり供される見込みがない宅地建物の貸借の媒介について、一定の条件のもとで借賃の1月分の2.2倍を超えない範囲で報酬を受けられる特例が設けられています。（出典：同告示。2026年9月時点の情報）

このほか、原状回復や内装の手直し、募集期間中のフリーレント、空室期間中も発生する固定資産税や管理費、光熱費などが積み上がります。埋めることで上がる売却価格と、ここまでの合計を並べて初めて比較ができます。

3つの進め方を並べて比べる

並行する場合は、賃貸借契約が成立した瞬間に売却の条件も変わるため、媒介を依頼する業者と方針を共有しておく必要があります。契約が重なったときの優先順位も、あらかじめ決めておくと混乱を避けられます。想定される揉め方については弁護士に確認しておくと備えになります。

税務の面から見た違い

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。譲渡費用の主なものとして仲介手数料や売主が負担した印紙税、土地を売るために建物を取り壊したときの取壊し費用などが挙げられる一方、修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用にならないとされています。（出典：国税庁 タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの／No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税））

つまり、埋めるために空室期間を延ばしている間の固定資産税などは、売却時の譲渡所得を減らす方向には働きません。事業として賃貸を継続している場合の必要経費としての扱いは別の論点になるため、どちらの整理になるのかは税理士に確認しておく必要があります。

また、所有期間は譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで長期と短期に区分され、税率の基礎が変わります。（出典：前掲・国税庁 No.3202／No.3208／No.3211）募集に時間をかけた結果、引渡しが年をまたぐ場合は区分が変わることもあります。なお、事業に使用していた建物や店舗賃貸用の建物の譲渡は消費税の課税の対象になるとされる一方、土地の譲渡は非課税取引とされています。（出典：No.3240／No.6201）時期の設計は税負担に影響するため、税理士への事前相談が目安となります。

判断するまでの進め方

よくある質問（FAQ）

まとめ

「埋めてから売る」は有力な選択肢ですが、常に有利とは限りません。埋めた瞬間に、その物件は賃貸借関係ごと引き継ぐ物件になります。自分で使いたい買主にとっては、それが理由で候補から外れることもあります。

逆に、空室のまま売ると投資目線の買主からは割り引かれやすくなります。どちらを選んでも失うものがあるという前提で、期間と費用を書き出して比較するほかありません。

募集するなら契約の型式まで含めて設計し、その要件は弁護士に確認する。2つのケースの手取りは税理士に試算してもらう。この二つを済ませてから動き出せば、どちらを選んでも納得のいく判断になります。