相続した築古ビルを「持ち続けるか売るか」で悩む売主への答え

親が持っていたテナントビルを引き継いだ。賃料は入ってくるが、築年数は相当に経っている。手放すべきか、続けるべきか。相続の直後にこの問いを抱える方は少なくありません。

難しいのは、判断材料がばらばらに存在していることです。税金の期限、登記の義務、建物の状態、テナントとの関係、相続人同士の意向。どれも別の時間軸で動いています。

この記事では、国税庁・法務省・国土交通省・環境省の公開情報をもとに、判断の材料を並べ直します。制度や数値は2026年9月時点の内容であり、個別の判断は税理士・弁護士などの専門家への相談を前提としてお読みください。

最初にやるのは期限の書き出し

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うこととされています。（出典：国税庁 タックスアンサー No.4205 相続税の申告と納税）そして、相続または遺贈により取得した財産を一定期間内に譲渡した場合に相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できる特例は、その財産を相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることが要件とされています。（出典：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

あわせて、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられています（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象とされています。（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）

売るにせよ持ち続けるにせよ、登記は済ませることになります。まずは自分のケースの日付を紙に書き出してください。それだけで、考える順序が見えてきます。

持ち続ける場合に引き受けるもの

所有者としての義務

建築基準法第12条に定める定期報告制度は、建築物、建築設備（給排水設備、換気設備、排煙設備および非常用の照明装置）、防火設備および昇降機等について、所有者・管理者の義務として経年劣化などの状況を定期的に点検し、その結果を特定行政庁へ報告するものとされています。（出典：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」）対象となる建築物の範囲や周期は特定行政庁の指定によるため、まず自分のビルが対象かどうかを窓口で確認してください。

賃料が入る一方で、こうした義務も引き継ぐことになります。親の代では管理会社に任せきりだった業務を、誰がどう回すのか。ここが曖昧なまま保有を続けると、指摘を受けてから慌てる展開になりがちです。

これから必要になる支出

屋上防水、外壁、給排水管、受変電設備、昇降機。築古ビルでは、これらの更新が数年おきに訪れます。年間の賃料収入に対してどの程度の支出を見込むべきか、建築士や設備業者に現況を確認してもらい、今後10年程度の概算を出しておくと判断の土台ができます。賃料から経費を引いた後にいくら残るのかが、保有を続ける意味を決めます。

将来の解体費という潜在債務

いずれ建て替えるか更地にする想定があるなら、その費用も視野に入れる必要があります。建築物等を解体する作業を伴う建設工事の元請業者または自主施工者は石綿含有建材が使用されているかどうかを調査する必要があり、建築物を解体する作業を伴う建設工事で対象となる床面積の合計が80平方メートル以上のものなどについては、調査結果を都道府県等に報告する必要があるとされています。（出典：環境省「石綿事前調査結果の報告について」）古い建物ほど、調査の結果によって工事内容と費用が変わる可能性があります。

共有のままにしない

相続人が複数いる場合、とりあえず共有にしておくという選択がとられることがあります。しかし共有のままでは、売るときも大規模な工事をするときも全員の関与が必要になり、一人でも意向が違えば動きません。時間が経つほど相続人の世代が増え、話し合いは難しくなります。保有を続けるにしても、誰が管理し、どう意思決定するのかを早い段階で弁護士と整理しておくことをおすすめします。

売る場合に働く仕組みと、働かない仕組み

取得費加算は期限内なら効く

取得費加算の特例は、相続や遺贈により財産を取得した者であること、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、期限内に譲渡していることが要件とされています。取得費に加算する額は、その者の相続税額に、相続税の課税価格の計算の基礎とされた譲渡した財産の価額の割合を乗じて計算し、この特例を適用しないで計算した譲渡益を超える場合はその譲渡益相当額が限度とされています。（出典：前掲・国税庁 No.3267）相続税を納めている場合、期限内の売却は税額に効いてくる可能性があります。

空き家の特別控除は当てはまらないことが多い

相続空き家の特例としてよく紹介される制度は、被相続人居住用家屋やその敷地等を売った場合を対象としています。被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったことという要件を満たすものとされています。（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）

つまり、テナントに貸していた事業用のビルは、この特例の想定とは異なります。相続不動産の売却というだけで使えると思い込むと、見込みが外れます。自分のケースで適用可能性があるかどうかは、税理士に確認してください。

相続税側の特例とのぶつかり

相続した宅地等が事業の用や居住の用として使われている場合には、限度面積までの部分について評価額の一定割合を減額する特例があります。この特例には、区分に応じて、相続税の申告期限まで事業を継続していることや宅地等を保有していることといった要件が定められています。（出典：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例）

相続税の申告期限より前に売却すると、相続税の側で受けられたはずの減額に影響する場合があります。譲渡所得税を軽くするつもりが相続税を増やしては意味がありません。売却時期の設計は、相続税と譲渡所得税の両方を通しで見る必要があるため、税理士に一体で確認してもらう価値が大きい部分です。

取得費と減価償却

相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期については、別に定めが置かれています。（出典：国税庁 No.3270）取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができるとされています。（出典：国税庁 No.3258）建物の取得費は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額になります。（出典：国税庁 No.3261）先代が古くから保有していたビルでは、取得時の資料が残っているかどうかで結果が大きく変わります。遺品の整理と並行して、購入時の契約書や過年度の申告書を探しておいてください。

3つの選択肢を並べる

三つ目については、事業の用に供している特定の地域内の土地建物等を譲渡し、一定期間内に買換資産を取得して取得の日から1年以内に事業の用に供したときに、一定の要件のもとで譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べる特例があります。（出典：国税庁 No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例）非課税ではなく繰延べであり、届出などの手続きにも期限があるため、実行前に税理士へ相談しておく必要があります。

保有を続けるなら満たしたい条件

保有を続ける判断が成り立つのは、この3つが揃うときです。賃料から管理費、公租公課、修繕の積立相当額を引いてなお残るのか。誰が現場を見て、誰が判断するのか。そして、最終的にどうするつもりなのか。とくに出口の想定がないまま持ち続けると、次の相続で同じ問いが繰り返されます。

テナントが入っている場合、建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対しても効力を生ずるとされています（借地借家法第31条）。（出典：e-Gov法令検索「借地借家法」）売る場合は賃貸借ごと引き継がれ、建て替えを考えるなら明渡しが前提になります。更新拒絶や解約の申入れには正当の事由が求められるとされており（同法第28条）、時間と費用を見込む必要があります。この見通しは弁護士に確認しておくと、計画が現実的になります。

売却する場合の税務

譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを長期、5年以下のものを短期として区分されます。（出典：国税庁 No.3202）税率の基礎は長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％で、これに復興特別所得税をあわせて申告・納付します。（出典：No.3208／No.3211）

譲渡費用の主なものとして、売るために支払った仲介手数料、売主が負担した印紙税、貸家を売るために借家人に支払った立退料、土地を売るために建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額などが挙げられる一方、修繕費や固定資産税など維持管理のための費用は譲渡費用になりません。（出典：国税庁 No.3255）また、事業に使用していた建物や店舗賃貸用の建物の譲渡は消費税の課税の対象になるとされる一方、土地の譲渡は非課税取引とされています。（出典：No.3240／No.6201）

判断までの手順

よくある質問（FAQ）

まとめ

持ち続けるか売るかの答えは、物件ごと、家族ごとに違います。ただ、判断の順序は共通しています。まず期限を確定させ、分割と登記を整え、建物と収支の数字を揃える。ここまで来て初めて、比較ができます。

保有を選ぶなら、修繕と更新を織り込んでも収支が回り、管理と意思決定の担い手がいて、出口の想定があること。この3つが揃わないまま持ち続けると、負担だけが次の世代に送られます。

数字の比較は税理士に、分割と権利関係の整理は弁護士に、建物の見通しは建築士や設備業者に。相続人全員が同じ資料を見て話せる状態をつくることが、いちばんの近道になります。