事業用区分マンションの「賃貸中」と「空室」どちらで売るべきか

テナントの契約更新が近い。あるいは、すでに退去して空いている。事業用の区分所有物件を売ろうとするとき、どちらの状態で市場に出すかは最初に決めることのひとつです。

一棟の建物と違い、区分所有の一室では管理費や修繕積立金が毎月固定で発生します。空室期間が長引けば、その分だけ持ち出しが積み上がります。一方で、賃貸中であれば賃料は入るものの、売る相手は限られます。

この記事では、民法と借地借家法、区分所有法、国土交通省・国税庁の公開情報をもとに、判断の材料を並べます。制度や数値は2026年9月時点の内容であり、個別の判断は弁護士・税理士などの専門家への相談を前提としてお読みください。

買主は二つの層に分かれる

事業用の区分所有では、買い手の性格がはっきり分かれます。ひとつは投資として見る層で、賃料収入と経費から価格を逆算します。もうひとつは自分の事務所や店舗として使いたい層で、買った後すぐ使えるかどうかを重視します。

前者に向けるなら、賃貸借契約の条件と入金の実績が資料の中心になります。後者に向けるなら、規約上どの業種で使えるのか、電気容量や給排水はどうなっているのかといった情報が判断材料です。両方に同じ資料を出しても、どちらにも刺さりません。

賃貸中で売る場合に移るもの

賃貸人の地位と敷金

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対しても効力を生ずるとされています（借地借家法第31条）。（出典：e-Gov法令検索「借地借家法」）そして民法は、こうした対抗要件を備えた場合において不動産が譲渡されたときは、賃貸人たる地位はその譲受人に移転すると定めています（民法第605条の2第1項）。賃貸人たる地位が移転したときは、費用の償還に係る債務および敷金の返還に係る債務は、譲受人またはその承継人が承継するとされています（同条第4項）。（出典：e-Gov法令検索「民法」）

つまり、賃貸中で売るということは、賃料が入る権利だけでなく、預かっている敷金を返す義務も渡すということです。実務では、決済時に敷金相当額を代金から控除する形などが用いられます。契約書での定め方によって資金の動きが変わるため、条項は弁護士に、金銭の扱いは税理士に確認しておくと決済の場で慌てません。

買主は簡単には使えない

建物の賃貸人による更新拒絶の通知や解約の申入れは、双方が建物の使用を必要とする事情のほか、従前の経過、利用状況、建物の現況、明渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出があればその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければすることができないとされています（借地借家法第28条）。解約の申入れをした場合でも、賃貸借が終了するのは申入れの日から6月を経過したときです（同法第27条第1項）。

この仕組みがあるため、自己使用を考える買主は賃貸中の物件を候補から外します。売り出す前に「どちらの買主に向けるのか」を決めておかないと、問い合わせはあっても話が進まないという状態になりがちです。

レントロールが価格の根拠になる

賃貸中で売るなら、賃料と共益費の額、契約の残存期間、敷金の預かり額、入金の実績、業種と使用状況、原状回復に関する特約といった項目が、そのまま価格の説明になります。周辺水準より低い賃料が長く据え置かれていれば、その状態が評価に反映されます。契約書と入金記録が一致しているかを先に確認しておいてください。

空室で売る場合に効いてくること

何に使えるのかを示す

区分所有法では、規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずるとされています（建物の区分所有等に関する法律第46条第1項）。また、区分所有者は建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされ、この規定は専有部分を占有する者にも準用されています（同法第6条）。（出典：e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」）

空室で売り出すなら、買主は自分の事業が規約の範囲に収まるかを確認します。営業できる業種、営業時間、看板の掲出、搬入経路といった条件を先に示せれば、検討は早く進みます。曖昧なまま話が進み、後から制限が判明すると破談につながります。規約の読み方に不安があれば、弁護士に確認しておくと説明が安定します。

空室中も固定費は出ていく

区分所有の一室では、賃料が入らなくても管理費と修繕積立金は毎月請求されます。そこに固定資産税と都市計画税、保険料が加わります。売れるまでの期間が延びるほど、この持ち出しは積み上がります。しかも、修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません。（出典：国税庁 タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの）待つこと自体に費用がかかるという前提で比較する必要があります。

判断の材料を並べる

なお、区分所有建物の売買では、規約の定めの内容、計画的な維持修繕のための費用の積立に関する規約の定めと既に積み立てられている額、通常の管理費用の額、管理の受託者などが重要事項の説明対象として定められています（宅地建物取引業法第35条、同法施行規則第16条の2）。（出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」／同「宅地建物取引業法施行規則」）状態にかかわらず、これらの情報は整えておく必要があります。

空室を埋めてから売るという選択

空室であれば、募集して埋めてから売るという選択もあります。その場合、原状回復や内装の手直し、募集期間中のフリーレント、そして媒介報酬が費用として発生します。宅地建物取引業者が宅地または建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、借賃の1月分の1.1倍に相当する金額以内とされています。また、居住の用に供する建物を除く賃貸借で権利金の授受があるものについては、権利金の額を売買に係る代金の額とみなして売買の媒介に関する規定により報酬を計算することができるとされています。（出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」昭和45年建設省告示第1552号）

ただし、埋めた瞬間にその物件は賃貸借ごと引き渡す物件になります。自己使用を考える買主は候補から外れ、明渡しには正当の事由が必要になります。売却を前提に募集するのであれば、期間の定めがある建物の賃貸借で公正証書による等書面によって契約をするときに限り契約の更新がないこととする旨を定めることができるとされている仕組み（借地借家法第38条第1項）の利用も検討材料になります。要件を満たさなければ普通の賃貸借として扱われるため、手順は弁護士に確認しながら進めてください。

税務の面から見た違い

譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを長期、5年以下のものを短期として区分されます。（出典：国税庁 No.3202）税率の基礎は長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％で、これに復興特別所得税をあわせて申告・納付します。（出典：No.3208／No.3211）募集や明渡しに時間をかけて引渡しが年をまたぐ場合、区分が変わることもあります。

建物の取得費は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額になります。（出典：No.3261）また、事業に使用していた建物や店舗賃貸用の建物の譲渡は消費税の課税の対象になるとされる一方、土地の譲渡は非課税取引とされています。（出典：No.3240／No.6201）区分所有では土地と建物の価額区分が論点になりやすいため、契約書の記載を固める前に税理士へ相談してください。どちらの状態で売るかは、こうした要素を織り込んだ手取りで比べるものです。

決めるまでの手順

よくある質問（FAQ）

まとめ

どちらの状態で売るかに、決まった正解はありません。賃貸中なら賃料が価格の根拠になり、売却までの収支も安定しますが、買主は投資層に限られます。空室なら自分で使いたい層に届く一方、売れるまでの固定費は自分で負います。

区分所有では、管理費と修繕積立金という毎月の固定費があるぶん、空室期間の重みが一棟物件より大きくなります。逆に言えば、月あたりいくら出ていくのかを把握すれば、どこまで待てるかが数字で決まります。

契約の設計と規約の整理は弁護士に、2つのケースの手取りは税理士に。買主層を先に決め、それに合わせた資料を揃える。この順序で進めれば、どちらを選んでも説明のつく判断になります。