築古事業用区分マンションを「仲介」で売るか「買取」で売るか

2つの売り方は「誰が買うか」で根本的に違う

まず構造の確認です。仲介では、売主が宅地建物取引業者に買主を探してもらう形になります。業者は売主と買主の間に立ち、契約の成立に向けて動きます。買取では、業者が自分で買います。間に立つ相手がいないため、売主の相手方は業者そのものです。

この違いは言葉の上のことではありません。仲介では「市場に物件を出す」という工程が入り、買取では入らないのです。築古の区分マンションでテナントが入っている場合、この一点が選択を左右することがあります。

また相手方が業者か一般の買主かによって、契約交渉の進み方も変わります。契約条項の設計や契約不適合責任の定め方は、どちらを選ぶかで組み立てが異なってきますので、売買契約書の内容は弁護士に確認してもらうと安心です（参考：e-Gov法令検索 宅地建物取引業法 https://laws.e-gov.go.jp/document?lawid=327AC1000000176／2026年10月時点）。

仲介を選んだときに動く仕組み

仲介を選ぶと、決まった工程が動き始めます。国土交通省が公開している標準媒介契約約款では、指定流通機構への登録について専任媒介契約では媒介契約締結の翌日から約款の備考で定める期間内に登録し、その期間は7日以内の範囲で定められるとされています。専属専任媒介契約では同じ仕組みで、期間は5日以内の範囲です（出典：国土交通省 標準媒介契約約款 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001723420.pdf／2026年10月時点）。

同約款では、専任媒介契約では依頼者は他の宅地建物取引業者に重ねて依頼できないが自ら発見した相手方と契約できるとされ、専属専任媒介契約ではそのどちらもできないとされています。業務処理状況の報告についても、専任媒介契約で2週間に1回以上、専属専任媒介契約で1週間に1回以上とされ、方法は文書または電子メールから選ぶ形になっています。

手数料には上限がある

仲介では手数料が発生します。国土交通省は、宅地建物取引業者が売買の媒介で受け取れる報酬の額の上限を告示で定めており、これは昭和45年建設省告示第1552号です。この告示は令和6年6月21日告示第949号により改正され、令和6年7月1日から適用されています（出典：国土交通省 宅地建物取引業法関係 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html／2026年10月時点）。具体的な計算は告示本文で確認できます。

手数料は成約時に発生する費用ですから、仲介で高く売れても手元に残る額は目減りします。一方で市場に広く出すことで、買取の提示額を上回る価格が付く可能性があります。手数料を差し引いた後の金額で買取価格と比べるのが正しい比べ方です。金額の組み立てと税額の見込みは、あわせて税理士に相談しておくと判断がぶれません。

買取を選んだときに起きること

買取の特徴は、公開の工程が入らないことです。仲介で媒介契約を結べば数日で指定流通機構に登録され、そこから購入希望者の動きが出ます。買取ではこの流れがありません。

この性質は、築古の事業用区分マンションでは具体的な意味を持ちます。テナントや管理組合に売却を知られる経路が減るのです。営業中の店舗や事務所に内見者が来ることもありません。テナントとの関係に懸案がある場合、この違いは小さくありません。

もう一つが期間です。買主を探す工程がないため、条件が合えば決済までの見通しが早く立ちます。相続税の納付期限が迫っている、年内に整理したい、といった事情がある売主には重い利点になります。期限がからむ場合は、税務上の期限との関係を税理士に確認しておくことをおすすめします。

価格が抑えられやすい理由

一方で、買取の提示額は市場で付く価格より抑えられやすいとされます。業者は買った後に手直しをして再販したり、自社で保有して運用したりします。その費用とリスクを見込んだ金額になるためです。

築古の区分マンションでは、この見込みが大きくなりやすい要素がそろっています。設備の更新時期、管理費や修繕積立金の負担、テナントとの契約内容。業者はこれらを織り込みます。逆に言えば、資料をそろえて不確実性を減らせば、提示額が動く余地があるということです。賃貸借契約の内容に不明確な点があるなら、弁護士に整理してもらってから交渉に入ると条件が改善しやすくなります。

手取りと時間で並べて比べる

ここからが本題です。2つを同じ土俵に乗せるには、価格から引くものをそろえる必要があります。

比較の軸	仲介	買取
価格の付き方	市場の需要で決まる	業者の見込みで決まる
仲介手数料	告示の上限内で発生する	費用の構造が変わる
決済までの期間	買主が現れるまで読めない	条件が合えば見通しが早い
保有期間の費用	管理費等が売れるまで続く	期間が短いほど抑えられる
情報の出方	指定流通機構に登録される	公開の工程が入らない
内見	テナントの協力が必要になる	相手が限られ調整しやすい
譲渡所得の計算	同じ考え方で計算する	同じ考え方で計算する

表の最後の行が重要です。売却先が業者か一般の買主かで、譲渡所得の計算の考え方が変わるわけではありません。国税庁は、土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は他の所得と区分して計算し、長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なると説明しています（出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm／2026年10月時点）。

その区分は、売った年の1月1日を基準に判定する仕組みです（出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm、「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm／2026年10月時点）。買取は決済が早いぶん、年内に引き渡すことになりやすい点は意識しておきたいところです。

取得費と、その他の税金

手取りを左右するもう一つの要素が取得費です。国税庁は、取得費には購入代金や建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれるとし、建物の取得費は合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になるとしています（出典：国税庁「No.3252 取得費となるもの」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3252.htm、「No.3261 建物の取得費の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm／2026年10月時点）。築古の区分マンションは償却が進んでいる可能性があり、どちらの売り方でもここは共通に効いてきます。

売買契約書には印紙税がかかります（出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm／2026年10月時点）。また土地の譲渡および貸付けは消費税の非課税取引とされており、論点になるのは建物部分です（出典：国税庁「No.6201 非課税となる取引」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm／2026年10月時点）。売主が課税事業者かどうかで取扱いが分かれますので、価格配分の書き方とあわせて税理士に確認してください。

築古区分マンション特有の判断材料

区分マンションを売るときは、専有部分だけでなく建物全体のルールが前提になります。国土交通省のマンション標準管理規約には単棟型・団地型・複合用途型の3種類があり、店舗や事務所が混在する建物は複合用途型が想定する形です（出典：国土交通省「マンション標準管理規約」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html／2026年10月時点）。

同省によると、標準管理規約は令和7年10月17日付で改正され、令和7年12月10日には団地型の規定の一部が修正されています。あわせて中核となる改正区分所有法は令和8年4月1日に施行されています。古い規約の写しで判断せず、現行の内容を確認するところから始めてください。解釈に迷う部分は弁護士に確認しておくと安心です。

テナントが入っている場合は、民法に賃貸物である不動産が譲渡されたときに賃貸人の地位が譲受人に移転する旨の規定があり、敷金の返還に関する債務も譲受人に引き継がれる旨の定めがあります（参考：e-Gov法令検索 民法 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089／2026年10月時点）。買取でも仲介でも、この引継ぎと精算は必要です。

相手を調べる手段がある

買取では業者が契約の相手方になりますから、相手を知っておく意味が仲介以上に大きくなります。国土交通省は宅地建物取引業者の免許情報を検索できる仕組みを公開しています（出典：国土交通省 建設業者・宅建業者等企業情報検索システム https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/／2026年10月時点）。

過去に行政処分を受けていないかも確認できます（出典：国土交通省 ネガティブ情報等検索サイト https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/search.cgi?jigyoubunya=takuti／2026年10月時点）。買取の提示を受けた段階で目を通しておくと、交渉に臨む姿勢が変わります。

よくある質問

まとめ

仲介と買取の違いは、誰が買うかという一点から生まれます。仲介では市場に物件を出す工程が入り、標準媒介契約約款の定めにより専任媒介は締結の翌日から7日以内の範囲、専属専任媒介は5日以内の範囲で指定流通機構に登録されます。買取ではこの工程がありません。

そこから、手数料の有無、決済までの期間、情報が外に出るかどうかという違いが派生します。築古の事業用区分マンションでは、テナントや管理組合に知られる経路が減ることが実際の利点になる場面があります。一方で、買取の提示額は業者の見込みを反映して抑えられやすくなります。

比べるべきは提示価格ではなく手取りと時間です。譲渡所得の計算の考え方は売却先によって変わりませんから、差が出るのは手数料と保有期間の費用、そして引渡し時期です。資料をそろえて買取の提示を受け、その金額を基準に仲介の見通しを並べる。税額の試算は税理士に、契約条項は弁護士に。この順番で進めれば、どちらを選んでも納得のいく決着になります。