事業用区分マンションを「相続」で得た売主が売却を決断するまで

親が持っていた事務所用の一室。テナントが入っていて賃料は振り込まれてくるものの、管理組合のことも建物のことも何も知らない。相続で事業用の区分所有物件を引き継ぐと、こうした状態から始まることがよくあります。

一棟の建物と違い、区分所有には「自分だけでは決められないこと」が多く含まれます。修繕も、用途の制限も、建物全体の将来も、管理組合の意思決定に左右されます。この構造を理解しないまま判断すると、後から前提が崩れます。

この記事では、区分所有法と国税庁・法務省・国土交通省の公開情報をもとに、確認の順序と判断の材料を整理します。制度や数値は2026年9月時点の内容であり、個別の判断は税理士・弁護士などの専門家への相談を前提としてお読みください。

相続の直後にまず動くこと

被相続人の口座は凍結されます。管理費や修繕積立金の引落しがそこから行われていた場合、気づかないうちに滞納が始まることがあります。まず管理会社に連絡し、支払方法をどうするかを確認してください。同じく、賃料の振込先も見直す必要があります。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約では、新たに組合員の資格を取得し、または喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならないとされています。（出典：国土交通省「マンション標準管理規約」）標準管理規約は単棟型・団地型・複合用途型に分かれており、型式によって条番号が異なります。実際の様式や提出先は自分の建物の規約によるため、管理会社に確認してください。

区分所有だからこそ確認する4つ

滞納の有無を最初に調べる

区分所有法では、共用部分等について他の区分所有者に対して有する債権は、債務者である区分所有者の特定承継人に対しても行うことができるとされています（建物の区分所有等に関する法律第8条）。（出典：e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」）生前から滞納があった場合、その処理をどうするかは早い段階で確認しておくべき事項です。売却する場合、買主は納付状況を確認してきます。

規約と過去の決議を読む

規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずるとされています（同法第46条第1項）。事業用の区分所有では、営業できる業種、営業時間、看板の掲出、共用部分の使用方法といった取決めが規約や使用細則に定められていることがあります。過去の総会で決まった工事や方針も、そのまま引き継ぐことになります。

また、区分所有者は建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされ、この規定は専有部分を占有する者にも準用されています（同法第6条）。テナントの使い方が規約の範囲に収まっているかどうかも、確認しておきたい点です。条項の読み方に迷う場合は、弁護士に目を通してもらうと整理が早くなります。

修繕積立金の状況

総会資料や長期修繕計画から、積立金の残高と今後の工事予定を確認します。積立が不足していれば、値上げや一時金の徴収が議題に上がる可能性があります。これは保有を続ける場合の負担であり、売る場合には買主に説明すべき事項でもあります。区分所有建物の売買では、計画的な維持修繕のための費用の積立に関する規約の定めと既に積み立てられている額、通常の管理費用の額などが重要事項の説明対象として定められています（宅地建物取引業法第35条、同法施行規則第16条の2）。（出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」／同「宅地建物取引業法施行規則」）

自分だけでは決められない範囲

専有部分の売却は自分の判断でできますが、建物全体の大規模な修繕や将来の方針は集会の決議によります。一室の所有者として議決権はあっても、単独で動かせる範囲は限られます。建物が古くなるほど、この構造は重くのしかかります。なお、区分所有に関する法律は改正が行われることがあるため、決議の要件など具体的な取扱いは最新の条文を確認してください。

期限を日付にする

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うこととされています。（出典：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税）相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できる特例は、相続や遺贈により財産を取得した者であること、その財産を取得した人に相続税が課税されていること、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることが要件とされています。（出典：国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）

また、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられています（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象とされています。（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」）

なお、相続した宅地等が事業の用に供されている場合の評価額を減額する特例には、区分に応じて申告期限まで事業を継続していることや宅地等を保有していることといった要件が定められています。（出典：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例）申告期限より前に売却すると相続税側に影響する場合があるため、時期の設計は税理士に通しで確認してもらう必要があります。

持ち続ける場合の現実

保有を続けるなら、総会の招集通知が届き、議案への賛否を判断することになります。建物の将来に関わる議案であれば、内容を理解したうえで意思表示する必要があります。親の代では当たり前に行われていたことを、引き継いだ側が同じようにできるとは限りません。

テナントとの関係も続きます。建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対しても効力を生ずるとされています（借地借家法第31条）。（出典：e-Gov法令検索「借地借家法」）賃料の改定を求めるにしても、更新拒絶や解約の申入れには正当の事由が求められるとされており（同法第28条）、思うように動かせるわけではありません。対応方針は弁護士に相談しながら決めるのが現実的です。

物件から離れて暮らしている場合、この負担はさらに重くなります。管理会社との連絡、総会への出席、テナントからの連絡。すべてを遠隔でこなせるかどうかは、保有を続けるかどうかの判断材料になります。

売ると決める前に揃える数字

区分所有では、賃料が入っても管理費と修繕積立金が毎月出ていきます。そこに固定資産税と都市計画税、保険料、管理委託料が加わります。手元に残るのは、それらを引いた後の金額です。まずは直近1年の実収を確認してください。積立金の値上げが予定されているなら、その影響も織り込みます。

売却側の数字も必要です。譲渡所得は売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを長期、5年以下のものを短期として区分されます。（出典：国税庁 No.3202）相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期については別に定めが置かれており（出典：国税庁 No.3270）、取得費が分からない場合には売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができるとされています。（出典：国税庁 No.3258）

この2つを、たとえば10年という同じ期間で並べてみてください。保有を続けた場合に残る累計と、いま売った場合の手取り。数字が出れば、話し合いも進みます。試算は税理士に依頼するのが確実です。

売却する場合の税務

税率の基礎は長期が所得税15％・住民税5％、短期が所得税30％・住民税9％で、これに復興特別所得税をあわせて申告・納付します。（出典：国税庁 No.3208／No.3211）建物の取得費は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額になります。（出典：No.3261）

譲渡費用の主なものとして、売るために支払った仲介手数料や売主が負担した印紙税などが挙げられる一方、修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません。（出典：No.3255）また、事業に使用していた建物や店舗賃貸用の建物の譲渡は消費税の課税の対象になるとされる一方、土地の譲渡は非課税取引とされています。（出典：No.3240／No.6201）区分所有では土地と建物の価額区分が論点になりやすいため、契約書の記載を固める前に税理士へ相談してください。

決断までの手順

よくある質問（FAQ）

まとめ

事業用の区分所有を相続したとき、最初にやるべきは管理組合まわりの情報収集です。滞納はないか、規約はどうなっているか、積立金は足りているか。ここが分からないままでは、保有の是非も売却価格も判断できません。

そして、一室の所有者として決められる範囲には限りがあります。建物全体の将来は集会の決議によって動きます。この構造を受け入れたうえで関わり続けられるかどうかが、保有を続ける判断の分かれ目になります。

期限の確認と手取りの試算は税理士に、分割と規約の整理は弁護士に。数字と事実が揃えば、決断はそれほど難しくありません。迷っている時間そのものにも管理費という費用がかかっている、という視点も持っておいてください。