区分事務所のテナントが「無断で他社に転貸」した時の対応

久しぶりに現地を訪れたら、契約書に書かれている会社とは別の社名が入口に掲げられていた。管理組合から「入居者が変わったようだ」と連絡が来た。区分事務所では、こうした形で無断転貸が発覚することがあります。

すぐに「解除だ」と動きたくなる場面ですが、対応を誤ると立場が逆転することもあります。法律は無断転貸を禁じている一方で、解除が常に認められるわけではないという扱いになっているためです。

この記事では、民法と区分所有法、宅地建物取引業法をもとに、確認から対応、そして売却を考える場合の注意点までを整理します。制度や数値は2026年9月時点の内容であり、個別の判断は弁護士・税理士などの専門家への相談を前提としてお読みください。

最初にやるのは「事実の確認」

見た目が同じでも中身は違う

別の社名が出ているからといって、すべてが無断転貸とは限りません。賃借人が法人成りしただけの場合、グループ会社と共同利用している場合、業務委託先が常駐しているだけの場合、実際には賃借権そのものが移転している場合など、法的な性質は異なります。どれに当たるかで取り得る手段も変わるため、まずは区別することが出発点です。

確認の材料を揃える

賃貸借契約書の転貸禁止条項と承諾に関する定め、賃料の振込名義、現地の表示や郵便受けの名義、管理組合に提出されている届出、法人登記の本店所在地。こうした材料を集めておくと、後の交渉でも裁判でも説明がしやすくなります。相手に問い合わせる前に、書面やメールで記録が残る形を意識してください。通知の出し方は法的な意味を持つため、最初の一通から弁護士に確認しておくと安全です。

法律上はどう扱われるのか

民法612条の定め

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができないとされています。そして、賃借人がこれに違反して第三者に賃借物の使用または収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除をすることができると定められています（民法第612条）。また、賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は賃貸人に対して直接に義務を負うとされています（同法第613条第1項）。（出典：e-Gov法令検索「民法」）

条文だけを読めば、無断転貸があれば解除できるという構造です。多くの賃貸借契約書にも、同趣旨の禁止条項と解除条項が置かれています。

解除が認められない場合もある

もっとも、実際の裁判では別の判断枠組みが用いられています。最高裁は、賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物の使用・収益をさせた場合でも、その行為を賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は民法第612条第2項により契約を解除することができないという判断を示しているとされています（最高裁昭和28年9月25日判決）。（出典：公益社団法人全日本不動産協会「無断転貸が背信行為に該当せず解除が無効とされた後の処理」）

たとえば個人営業を法人組織に改めただけで実態に変化がない場合など、使用収益の状況がほとんど変わっていないケースでは、解除が認められないことがあります。逆に、まったく関係のない事業者が入り、用途も利用状況も変わっているような場合は、評価が異なってきます。どちらに当たるかは個別の事情の積み重ねで決まるため、通告の前に弁護士へ事実関係を持ち込んで判断を仰ぐ流れが現実的です。

解除を急ぐことのリスク

解除が認められないのに一方的に明渡しを求めれば、こちらが債務不履行を問われる可能性もあります。鍵の交換や実力での締め出しは、およそ取るべき手段ではありません。手順を踏まずに動いた結果、賃料も入らず紛争だけが残るという展開は避けたいところです。弁護士に通知書の内容から関与してもらうことが、結果的に近道になります。

区分事務所ならではの論点

区分所有法では、区分所有者は建物の保存に有害な行為その他建物の管理または使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされ、この規定は専有部分を占有する者にも準用されています（建物の区分所有等に関する法律第6条）。また、規約および集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても効力を生ずるとされています（同法第46条第1項）。（出典：e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」）

区分事務所では、規約や使用細則で業種や営業時間、共用部分の使用方法が定められていることがあります。転借人の事業がその範囲から外れていれば、賃貸借の問題にとどまらず、管理組合から区分所有者である自分に是正を求められる立場になりかねません。規約の条項がどう適用されるのかは解釈を伴うため、弁護士に確認しながら整理してください。

また、他の区分所有者との関係も無視できません。共用部分の使われ方や来訪者の増減は、建物全体の運営に影響します。管理組合に事実を伝えるかどうか、どの範囲で伝えるかは、対応の方針が固まってから判断するほうが混乱が少なくなります。

取り得る対応を並べる

どれを選ぶかは、転借人の事業内容、賃料の入金状況、残りの契約期間、そして自分が今後その物件をどうしたいかで変わります。解除して空室になれば収入は止まりますし、明渡しまでに時間もかかります。金銭面での比較は、税負担も含めて税理士に確認しておくと判断材料が揃います。

売却を考えている場合の注意

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対しても効力を生ずるとされています（借地借家法第31条）。（出典：e-Gov法令検索「借地借家法」）つまり、賃貸借関係を抱えたまま売れば、その状態は買主に引き継がれます。誰が実際に使っているのかが不明確なままでは、買主は判断ができません。

また、宅地建物取引業者は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為が禁止されています（宅地建物取引業法第47条第1号）。（出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」）売主自身についても、契約上の説明義務や契約不適合責任の問題が生じ得ます。媒介を依頼する業者には、把握している事実をそのまま伝えたうえで、どう整理して売り出すかを一緒に検討するのが筋です。

実務的な選択肢としては、転貸を解消してから売る、事後承諾を書面化して権利関係を明確にしたうえで売る、現状のまま条件に反映させて売る、といった形が考えられます。いずれを選ぶにせよ、契約書に書き込む文言と責任範囲の設定は弁護士に確認しておく必要があります。

お金が動くときの税務

譲渡費用の主なものとして、売るために支払った仲介手数料、売主が負担した印紙税、貸家を売るためにその貸家の借家人に支払った立退料などが挙げられています。一方、修繕費や固定資産税など資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません。（出典：国税庁 タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの）

無断転貸の解消にあたって金銭が動く場合、それが立退料に当たるのか、和解金なのか、承諾料なのかによって扱いが分かれ得ます。名目と実質のどちらで判断されるかという問題もあるため、合意書を作る前の段階で税理士に相談し、税務上の整理と法的な文言の両方を揃えておくのが安全です。合意書の作成そのものは弁護士に依頼する形になります。

なお、売却する場合の譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものを長期、5年以下のものを短期として区分されます。（出典：国税庁 No.3202／No.3208／No.3211）事業に使用していた建物の譲渡は消費税の課税の対象になるとされる一方、土地の譲渡は非課税取引とされています。（出典：No.3240／No.6201）解決を急ぐあまり条件を決めてしまう前に、税理士に手取りへの影響を確認しておくとよいでしょう。

対応の進め方

よくある質問（FAQ）

まとめ

無断転貸への対応は、怒りの大きさで進める種類の問題ではありません。まず誰がどの範囲を使っているのかを事実として固め、契約書の条項と照らし合わせる。そのうえで、解除を目指すのか、条件を整えて認めるのかを決める。この順序を踏むかどうかで結果が変わります。

区分事務所の場合、賃貸借の問題が管理組合との関係にも波及します。規約や使用細則との整合を確認しておかないと、テナントとの話がついても別の問題が残ります。

通知の書き方と合意書の文言は弁護士に、動く金銭の税務上の扱いは税理士に。この二つを押さえてから動けば、余計な損失を抱え込まずに済みます。売却を視野に入れているなら、状態を明確にしてから売り出すことが、結局は条件を守る道になります。