事業用区分マンションを売りたい売主の「売却宣言」から成約までの流れ

QUICK ANSWER ─ この記事が答える問い

業者に「売りたい」と伝えてから売買契約まで、どんな順番で進むのですか？

流れは5つの段階です。売却の意思を伝えて査定を受ける、媒介契約を結ぶ、売り出して買主を探す、条件を詰めて売買契約を結ぶ（ここが成約）、決済と引渡しを終えて翌年に申告する。区切りになるのは媒介契約で、国土交通省の標準媒介契約約款では専任媒介は締結の翌日から7日以内の範囲、専属専任媒介は5日以内の範囲で指定流通機構に登録することになっています。区分マンションでは、この流れの途中で管理組合の資料とテナントへの対応が加わります。各段階で税理士と弁護士に確認すべき点を押さえておくと、成約までの手戻りが減ります。

業者に電話をして「売ろうと思っています」と伝える。売主にとって、それは大きな決断の一言です。ところが、その一言の後に何がどの順番で起きるのかを知らないまま話が進み、気づけば書類にサインをしていた、という声をよく伺います。

事業用の区分マンションは、自宅の売却より関わる人が多くなります。業者と買主に加えて、管理組合、テナント、金融機関、そして税理士や弁護士。流れの全体を先に知っておけば、どの段階で誰に何を頼めばよいかが見えてきます。

この記事では、事業用区分マンションの売主が売却の意思を伝えてから売買契約を結ぶまでの流れを5つの段階に分け、それぞれで売主がすべきことを整理します。個別の判断は専門家にご確認いただく前提で、全体の地図をお渡しします。

段階1：売却宣言と査定 ─ 相手と相場を確かめる

ポイントは4個：

売却宣言の時点では、まだ何も契約していない
業者の免許情報や過去の処分歴は国土交通省のサイトで調べられる
相場は不動産情報ライブラリや不動産価格指数で自分でも確かめられる
査定額を受け取ったら、その額で売った場合の手取りを試算する

最初の段階は、業者に売却の意思を伝え、査定を受けるところです。ここで押さえておきたいのは、売却宣言をしただけでは、まだ何も契約していないということです。複数の業者に相談し、比べてから選ぶことができます。

相談する業者は、事前に確かめておくと安心です。国土交通省は宅地建物取引業者の免許情報を検索できる仕組みを公開しており（出典：国土交通省建設業者・宅建業者等企業情報検索システム https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/／2026年10月時点）、過去の行政処分の有無も調べられます（出典：国土交通省ネガティブ情報等検索サイト https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/search.cgi?jigyoubunya=takuti／2026年10月時点）。

査定額を自分の目で確かめる

査定額は業者の見立てです。自分でも相場を確かめておくと、根拠を尋ねる手がかりになります。国土交通省は、不動産の取引価格や地価を地図上で確認できる「不動産情報ライブラリ」を公開しています（出典：国土交通省不動産情報ライブラリ https://www.reinfolib.mlit.go.jp/／2026年10月時点）。市場全体の動きは不動産価格指数が参考になります（出典：国土交通省「不動産価格指数」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html／2026年10月時点）。

査定額を受け取ったら、その金額で売った場合に手元にいくら残るかを試算しておきます。ローンの残高、譲渡所得にかかる税金、仲介手数料を差し引くと、査定額と手取りの差は思いのほか大きくなることがあります。手取りの見込みがあると、後の価格交渉でどこまで譲れるかの線が引けます。この試算は、取得時の契約書と過去の確定申告書を持って税理士に依頼するのが確実です。

段階2：媒介契約 ─ ここから情報が動き出す

ポイントは4個：

専任媒介は締結の翌日から7日以内の範囲、専属専任媒介は5日以内の範囲で指定流通機構に登録する
報告の頻度は専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介で1週間に1回以上
仲介手数料の上限は昭和45年建設省告示第1552号で定められ、令和6年7月1日から改正後の告示が適用されている
媒介契約の書面などは令和4年5月18日から電子化が可能になり、電子化には相手方の承諾が必要

2つ目の段階が、流れ全体の区切りになる媒介契約です。業者を選び、買主探しを正式に依頼する契約で、ここを境に物件の情報が外に動き出します。国土交通省が公開している標準媒介契約約款では、専任媒介契約は媒介契約締結の翌日から約款の備考で定める期間内に指定流通機構に登録し、その期間は7日以内の範囲で定められるとされています。専属専任媒介契約では、期間は5日以内の範囲です（出典：国土交通省標準媒介契約約款 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001723420.pdf／2026年10月時点）。

同約款によると、専任媒介契約では他の業者に重ねて依頼できませんが、自ら発見した相手方と契約することはできます。専属専任媒介契約では、そのどちらもできません。業務処理状況の報告は、専任媒介契約で2週間に1回以上、専属専任媒介契約で1週間に1回以上とされています。

手数料と書面の扱い

仲介手数料については、国土交通省は宅地建物取引業者が受け取れる報酬の額の上限を昭和45年建設省告示第1552号で定めており、令和6年6月21日告示第949号による改正が令和6年7月1日から適用されています（出典：国土交通省宅地建物取引業法関係 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html／2026年10月時点）。

書面のやり取りは電子化も可能です。国土交通省によると、書面の電子化を可能にする改正は令和4年5月18日から施行されており、電子化にあたっては相手方に意向を確認し、承諾を得る必要があるとされています（出典：国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000092.html／2026年10月時点）。遠方にお住まいの売主には便利な仕組みですが、紙でも電子でも、内容を読まずに承諾しないことが大切です。媒介契約の条項に疑問があれば、サインする前に弁護士に見てもらってください。

段階3：売り出しと買主探し ─ 区分マンションならではの対応

ポイントは4個：

管理規約・議事録・管理費等の状況を管理会社から取り寄せる
標準管理規約は令和7年に改正され、改正区分所有法は令和8年4月1日に施行されている
テナントがいる場合は、内見への協力や賃料の扱いを調整する
水害ハザードマップ上の所在地は、令和2年8月28日から重要事項説明の対象になっている

3つ目の段階では、物件が市場に出て、買主からの問い合わせや内見が始まります。区分マンションでは、この段階で建物全体の資料が求められます。管理規約、総会の議事録、長期修繕計画、自分の区画の管理費と修繕積立金の状況。これらは管理会社や管理組合が持っています。

国土交通省のマンション標準管理規約には単棟型・団地型・複合用途型の3種類があり、店舗や事務所が混在する建物は複合用途型が想定する形です。同省によると、標準管理規約は令和7年10月17日付で改正され、中核となる改正区分所有法は令和8年4月1日に施行されています（出典：国土交通省「マンション標準管理規約」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansionkiyaku.html／2026年10月時点）。手元の古い規約の写しではなく、現行の内容を取り寄せてください。

テナントと重要事項説明の材料

テナントが入っている場合は、内見の協力をお願いしたり、賃料の入金状況と敷金の額を整理したりする必要があります。民法には、賃貸物である不動産が譲渡されたときに賃貸人の地位が譲受人に移転し、敷金の返還に関する債務も譲受人に引き継がれる旨の定めがあります（参考：e-Gov法令検索民法 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089／2026年10月時点）。テナントへの伝え方は、賃貸借契約の内容を踏まえて弁護士と相談しておくと行き違いを防げます。

また、買主への重要事項説明は業者が行いますが、その材料を持っているのは売主です。国土交通省は、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を重要事項説明の対象に加え、令和2年8月28日から施行しています（出典：国土交通省報道発表資料 https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html／2026年10月時点）。過去の浸水や設備の不具合など、売主が知っている事実は早めに業者に伝えておきましょう。

段階4：条件交渉と売買契約 ─ ここが「成約」

ポイントは4個：

価格のほか、引渡し日、手付金、契約不適合責任の範囲が交渉の対象になる
引渡しを年内にするか年明けにするかで、譲渡所得の長期・短期の区分が変わり得る
不動産の譲渡に関する契約書は印紙税の課税文書で、契約金額に応じて税額が決まる
土地の譲渡は消費税の非課税取引とされ、建物部分の扱いが論点になる

4つ目の段階で、買主が決まり、条件を詰めて売買契約を結びます。売買契約の締結が「成約」です。交渉の対象は価格だけではありません。引渡しの日、手付金の額、売主が負う責任の範囲、テナントや管理費等の精算方法。どれも手取りと後の責任に関わります。

引渡し日は税金にも影響します。国税庁は、譲渡所得は長期と短期で税率が異なり、その区分は売った年の1月1日を基準に判定する仕組みとしています（出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm、「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm／2026年10月時点）。年内に引き渡すか年明けにするかで区分が変わり得る物件では、日付を決める前に税理士に確認してください。

契約書にかかる税金と、建物部分の消費税

売買契約書には印紙税がかかります。国税庁は、不動産の譲渡に関する契約書が印紙税の課税文書であり、記載された契約金額に応じて税額が定められていることを示しています（出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm／2026年10月時点）。

事業用の区分マンションでは消費税の論点もあります。国税庁は、土地の譲渡および貸付けが消費税の非課税取引とされていることを示しています（出典：国税庁「No.6201 非課税となる取引」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm／2026年10月時点）。論点になるのは建物部分で、売主が課税事業者かどうかで扱いが分かれます。契約書に土地と建物の価格をどう書くかは税金に直結しますので、税理士に確認してください。そして告知事項の範囲や契約不適合責任の定め方は、署名の前に弁護士に契約書案を見てもらうのが安全です。

段階5：成約の後 ─ 決済・引渡しと翌年の申告

ポイントは4個：

決済日には代金の受領、残債の返済、登記の申請、精算が同時に動く
抵当権抹消の登録免許税は1物件1,000円で、敷地権付き区分建物は建物と敷地権の計2個で課税される
登記識別情報を紛失していても、事前通知制度や本人確認情報で登記を申請できる
譲渡所得の申告は売った年の翌年に行う

成約で流れが終わるわけではありません。売買契約から一定期間をおいて、決済と引渡しの日を迎えます。実務では、決済日に買主から代金を受け取り、ローンが残っていればその場で返済し、所有権の移転と抵当権の抹消の登記を申請し、管理費等や固定資産税、敷金の精算を行う流れが一般的です。

ローンが残る場合、法務省は抵当権抹消の登録免許税を不動産1物件につき1,000円とし、敷地権付き区分建物は建物1個と敷地権1個の計2個で課税されるとしています（出典：法務省民事局「抵当権の登記を抹消するための登記申請手続のご案内（令和6年4月版）」 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001415368.pdf／2026年10月時点）。所有権の移転には売主の登記識別情報（または登記済証）を使いますが、法務局は紛失しても登記記録上の権利に影響はなく、事前通知制度や司法書士などによる本人確認情報の提供で申請できるとしています（出典：法務局「登記識別情報を紛失したのですが、どうしたらよいのですか？」 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130972.pdf／2026年10月時点）。

翌年の申告までが売却

最後に申告です。国税庁は、土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は他の所得と区分して計算するとしています（出典：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm／2026年10月時点）。確定申告は毎年決まった時期に行うものとされており（出典：国税庁「No.2020 確定申告」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2020.htm／2026年10月時点）、売った年の翌年に申告と納税を行います。

売った年のうちに納税が来ないため、受け取った代金を使い切ってしまわないよう注意が必要です。賃料を受け取っていた区分マンションなら、売った年の不動産所得の申告もあわせて必要になります。国税庁は賃料は契約や慣習で定められた支払日に計上し、敷金は預り金であって受け取った時点では収入にならないとしています（出典：国税庁「No.1376 不動産所得の収入計上時期」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1376.htm／2026年10月時点）。決済時の精算書は申告の資料になりますので、税理士に渡せるよう保管してください。

段階	売主がすること	主な相談先
1. 売却宣言と査定	業者を調べる、相場を確かめる、手取りを試算する	複数の業者、税理士
2. 媒介契約	契約の種類を選ぶ、条項を読む	業者、弁護士
3. 売り出し	管理組合の資料を取る、テナントと調整する、知っている事実を業者に伝える	管理会社、弁護士
4. 成約	価格・引渡し日・責任の範囲を決めて契約する	税理士、弁護士
5. 決済と申告	残債を返す、登記と精算を終える、翌年に申告する	金融機関、司法書士、税理士

税務・法務の整理をあわせて進めるために

売却の流れは、段階ごとに税務と法務の論点が入れ替わりながら進みます。早い段階で両方の専門家に流れ全体を共有しておくと、それぞれの段階で何を確認すればよいかを先回りして教えてもらえます。

税務面で税理士に確認したい主な事項は、査定額で売った場合の手取りと譲渡所得の見込み、取得費の算定と減価償却費相当額、引渡し日による長期・短期の区分、土地と建物の価格配分と消費税の扱い、管理費等・固定資産税・敷金の精算金の計上、売った年の不動産所得、翌年の申告と納税資金の確保などです。

法務面で弁護士に確認したい主な事項は、媒介契約の種類と条項、書面を電子化する場合の承諾の範囲、管理規約上の用途制限や届出のルール、テナントへの通知と賃貸人の地位の移転、売買契約の告知事項と契約不適合責任の定め方、手付金と解除の条件、決済条件と引渡しの定めなどです。

理想は、媒介契約を結ぶ前の段階1で一度、売買契約を結ぶ前の段階4でもう一度、両方に相談することです。この二つの節目を押さえておけば、大きな手戻りは避けられます。

よくある質問

Q1. 業者に売りたいと伝えたら、もう後戻りできませんか

売却の意思を伝えて査定を受けた段階では、まだ何も契約していません。複数の業者に相談して比べることもできます。区切りになるのは媒介契約で、そこから物件の情報が外に動き出します。媒介契約の前に、業者の確認と手取りの試算を済ませておくと安心です。

Q2. 媒介契約を結ぶとどのくらいで情報が出ますか

標準媒介契約約款では、専任媒介は締結の翌日から7日以内の範囲、専属専任媒介は5日以内の範囲で指定流通機構に登録することになっています（標準媒介契約約款／2026年10月時点）。テナントや管理組合への伝え方は、媒介契約の前に決めておくのが理想です。

Q3. 媒介契約の書類は電子で済ませられますか

国土交通省によると、書面の電子化を可能にする改正は令和4年5月18日から施行されており、電子化には相手方の意向を確認して承諾を得る必要があるとされています（国土交通省／2026年10月時点）。紙でも電子でも、内容を確認してから承諾してください。

Q4. 仲介手数料に上限はありますか

国土交通省は報酬の額の上限を昭和45年建設省告示第1552号で定めており、令和6年6月21日告示第949号による改正が令和6年7月1日から適用されています（宅地建物取引業法関係／2026年10月時点）。具体的な計算は告示本文で確認できます。

Q5. 管理組合の資料はいつ必要になりますか

売り出して買主からの問い合わせが始まる段階で求められます。標準管理規約は令和7年に改正され、改正区分所有法は令和8年4月1日に施行されていますので（マンション標準管理規約／2026年10月時点）、現行の規約と直近の議事録を早めに取り寄せてください。

Q6. 成約とはどの時点のことですか

売買契約を締結した時点です。ただし売却はそこで終わりではなく、決済と引渡し、翌年の申告まで続きます。契約書に署名する前に、告知事項や責任の範囲は弁護士に、引渡し日や価格配分の税務上の影響は税理士に確認しておくことをおすすめします。

Q7. 引渡し日は税金に関係しますか

関係する場合があります。国税庁は、譲渡所得の長期・短期の区分を売った年の1月1日を基準に判定する仕組みとしています（No.3208／2026年10月時点）。年内か年明けかで区分が変わり得る物件では、日付を決める前に税理士にご確認ください。

Q8. 売買契約書の印紙税は売主も負担しますか

国税庁は、不動産の譲渡に関する契約書が印紙税の課税文書であり、記載された契約金額に応じて税額が定められていることを示しています（No.7108／2026年10月時点）。売主が保管する契約書についての負担の分け方は、契約時に業者に確認してください。

Q9. ローンが残っていても成約できますか

できます。実務では決済日に売却代金で残債を返し、抵当権を抹消して引き渡すのが一般的です。法務省は抹消の登録免許税を1物件1,000円とし、敷地権付き区分建物は計2個で課税するとしています（法務省民事局の案内／2026年10月時点）。一括返済額は事前に金融機関に照会しておきましょう。

Q10. 売った後に必要な手続きは何ですか

売った年の翌年に譲渡所得の申告と納税を行います（No.3202／2026年10月時点）。賃料を受け取っていた場合は、売った年の不動産所得の申告も必要です。決済時の精算書や契約書を保管し、税理士に申告を依頼すると安心です。

まとめ

事業用区分マンションの売却は、売却宣言と査定、媒介契約、売り出し、売買契約（成約）、決済と申告の5つの段階で進みます。売却の意思を伝えただけではまだ何も契約しておらず、区切りになるのは媒介契約です。標準媒介契約約款のとおり、専任媒介なら締結の翌日から7日以内の範囲、専属専任媒介なら5日以内の範囲で、物件の情報は指定流通機構に載ります。

区分マンションでは、売り出しの段階で管理組合の資料とテナントへの対応が加わります。標準管理規約と区分所有法がどちらも改正された直後ですから、現行の資料を取り寄せることが欠かせません。成約の段階では、価格だけでなく引渡し日や責任の範囲が手取りと後の責任を決めます。

そして売却は、決済と引渡しを終え、翌年の申告を済ませるまで続きます。媒介契約の前と売買契約の前の二つの節目で、税理士と弁護士に流れ全体を共有しておく。それだけで、どの段階でも慌てずに次の一歩を選べるようになります。

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記事中の数値や要件は目安としてお示ししたものであり、実際の取扱いは物件の状況やご本人の事情によって異なります。税務の取扱いについては税理士、法律問題については弁護士、登記については司法書士、不動産取引の実務については宅地建物取引業者など、必ず専門家にご相談のうえでご判断ください。