テナントや管理組合には、いつ売却のことを伝えればよいのですか？

基準になるのは媒介契約です。国土交通省の標準媒介契約約款では、専任媒介は締結の翌日から7日以内の範囲で定めた期間内、専属専任媒介は5日以内の範囲で指定流通機構に登録することになっています。つまり媒介契約を結べば数日で情報が業者間に出ます。伝えるかどうかを自分の裁量で決められるのは、媒介契約を結ぶ前までです。テナントへの連絡は法律上の承諾要件ではありませんが、伝え方は弁護士に確認しておくと安全です。

「テナントさんにはまだ言わないでおきたい」「管理組合に話すと噂が広がりそうで」。区分店舗の売主の方から、売却の相談と同じくらい多くいただくのがこの悩みです。

気持ちはよくわかります。ただ、ここには売主が黙っていられる期間に限りがあるという事情があります。売却の手続きには情報が外に出る決まった時点があり、そこを過ぎると「伝えるか伝えないか」を選ぶ余地がなくなります。

この記事では、テナントと管理組合という2つの相手に対して、いつ・どの順番で伝えるのが現実的かを時系列で整理します。個別の判断は専門家にご確認いただく前提で、段取りの設計図としてお使いください。

ポイントは4個：

• 標準媒介契約約款では、専任媒介は締結の翌日から7日以内の範囲で定めた期間内に指定流通機構へ登録する
• 専属専任媒介はその期間が5日以内の範囲になる
• 専任媒介は自ら見つけた相手と契約できるが、専属専任媒介はそれができない
• 業務処理状況の報告は専任媒介で2週間に1回以上、専属専任媒介で1週間に1回以上

ポイントは4個：

• 民法には、賃貸物である不動産が譲渡されたときに賃貸人の地位が譲受人に移転する旨の規定がある
• 売却そのものについて賃借人の承諾を得ることが要件として定められているわけではない
• 敷金の返還に関する債務も譲受人に引き継がれる構造になっている
• 承諾が不要であることと、伝えなくてよいことは別の問題

ポイントは4個：

• 買主への説明には管理費や修繕積立金、規約の内容といった管理関係の情報が必要になる
• その資料は管理組合や管理会社から取り寄せることになり、実質的に売却が伝わる
• 届出や連絡のルールは規約に定めがある場合があるため、現行の規約を確認する
• 標準管理規約は令和7年に改正され、改正区分所有法は令和8年4月1日に施行されている

ポイントは3個：

• 資料集めと専門家への相談は、誰かに伝える前の段階で済ませる
• 管理関係の資料取得は買主が付く前に動くほうが手戻りが少ない
• テナントへの連絡時期は内見の必要性と関係性から決める

ポイントは3個：

• テナントには「契約は続く」ことを最初に伝えるのが出発点になる
• 決まっていないことを決まったように話さない
• 口頭で伝えた内容は、あとで文書にして残す

税務・法務の整理をあわせて進めるために

伝えるタイミングの設計は、一見すると気配りの問題のようですが、実際には法務と税務の論点がそのまま出てきます。テナントに何をどう伝えるかは契約の解釈に、管理費等をどう精算するかは税務の計算につながります。

税務面で税理士に確認したい主な事項は、譲渡所得の見込みと長期・短期の区分、引渡し時期による違い、取得費を裏づける資料の有無、管理費や修繕積立金の精算金の処理、預かっている敷金の扱い、賃料の日割り精算の計上、消費税の課税事業者としての取扱い、申告の時期と必要書類などです。

法務面で弁護士に確認したい主な事項は、賃貸人の地位の移転と敷金返還債務の整理、テナントへの通知文の内容、賃料や更新の条件に関する特約の有効性、内見への協力を求める際の範囲、管理規約上の届出や用途制限のルール、滞納管理費等の負担の取り決め、売買契約における告知事項の範囲などです。

相談のタイミングは、媒介契約を結ぶ前が理想です。情報が動き出してからでは、伝え方を選べる余地が小さくなります。

Q1. テナントの承諾がないと売れないのですか

民法には、賃貸物である不動産が譲渡されたときに賃貸人の地位が譲受人に移転する旨の規定が置かれています（民法／2026年10月時点）。売却について賃借人の承諾を得ることが要件として定められているわけではありません。ただし伝え方は交渉に影響しますので、懸案があれば弁護士にご相談ください。

Q2. 黙っていればテナントに知られずに売れますか

難しいのが実情です。標準媒介契約約款では、専任媒介は媒介契約締結の翌日から7日以内の範囲で定めた期間内、専属専任媒介は5日以内の範囲で指定流通機構に登録することになっています（標準媒介契約約款／2026年10月時点）。その後は購入希望者の動きも出てきます。

Q3. 専任と専属専任はどちらを選ぶべきですか

同約款によると、専任媒介は他の業者に重ねて依頼できませんが自ら発見した相手方と契約でき、専属専任媒介はそのどちらもできません。報告頻度は専任で2週間に1回以上、専属専任で1週間に1回以上とされています。知り合いに声をかける可能性を残したいかどうかで判断が変わります。

Q4. 管理組合への届出は必要になりますか

売却そのものに組合の承諾が要るわけではないのが一般的ですが、届出や連絡のルールが規約に置かれている場合があります。ご自身のマンションの現行規約を確認し、判断に迷う部分は弁護士にご相談ください。標準管理規約は国土交通省が公開しています（マンション標準管理規約／2026年10月時点）。

Q5. 管理組合に伝えると噂が広がりませんか

心配は理解できますが、買主への説明には管理費や修繕積立金、規約の内容といった管理関係の情報が必要になり、その資料は管理組合や管理会社から取り寄せることになります。買主が付く段階では伝わる前提で段取りを組むほうが、慌てずに進められます。

Q6. 規約を取り寄せるだけで売却を察知されませんか

規約や議事録の写しは、区分所有者として確認したいという理由でも求められる書類です。検討の初期段階では、売却に触れずに手元の資料を整えることもできます。どこまで伝えるかを決める前に、読んでおくことをおすすめします。

Q7. 営業中の店舗を内見してもらうことはできますか

テナントの協力を得られれば可能ですが、営業への影響があるため制約が大きくなります。内見を前提にするなら、媒介契約の段階でテナントに伝えておくほうが段取りがつきます。協力を求める範囲や条件については、契約内容を踏まえて弁護士に確認しておくと行き違いを避けられます。

Q8. 預かっている敷金はどう扱われますか

民法には、賃貸人の地位の移転にともなって敷金の返還に関する債務が譲受人に引き継がれる旨の定めがあります。実務では決済時に精算する形が取られることが多く、契約書の金額と帳簿の照合が前提になります。処理の仕方は税務にも関わりますので、税理士にもご確認ください。

Q9. 貸主が変わったことはどう通知すればよいですか

賃料の支払先が変わるため、文書で通知するのが実務的です。引渡しの前後で日割りの精算が必要になる場合もあります。通知文の内容は後の精算や争いの根拠になりますので、弁護士に目を通してもらい、計上の仕方は税理士に確認しておくとよいでしょう。

Q10. 規約や法律が変わったと聞きましたが影響しますか

国土交通省によると、標準管理規約は令和7年10月17日付で改正され、令和7年12月10日に団地型の規定の一部が修正されています。あわせて改正区分所有法が令和8年4月1日に施行されています（マンション標準管理規約／2026年10月時点）。古い写しではなく現行の内容をご確認ください。

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