事業用不動産を「今」贈与するか「相続時」に渡すか｜税金比較

事業用不動産を家族に引き継ぎたいと考えたとき、大きく二つの方法があります。ひとつは、今のうちに生前贈与で渡す方法。もうひとつは、相続のときに引き継ぐ方法です。どちらを選ぶかで、かかる税金の種類や負担が変わってきます。

「早めに渡しておいたほうが安心」という声もあれば、「相続まで待ったほうが税金は軽い」という声もあり、どちらが正しいのか迷う方は少なくありません。実際には、どちらが有利かは一概には言えず、資産の状況や家族の事情によって答えは変わります。だからこそ、両者の違いを税金の面から整理して理解しておくことが大切です。

この記事では、今贈与する場合と相続時に渡す場合とで、税金がどう違うのかを比較します。それぞれにかかる税金の種類、判断のポイント、そして税金以外に考えたい法務面の論点までを整理します。なお、有利な方法は個別の事情によって変わり、税制は改正されることもあります。実際の判断にあたっては、最新の情報をふまえて税理士や弁護士など専門家へ相談することをおすすめします。

今贈与する場合と相続時に渡す場合の全体像

まずは、二つの方法でかかる税金の種類を整理しておきましょう。同じ不動産を渡す場合でも、タイミングによって関わる税金が変わります。

このように、贈与と相続では課税される税金が異なり、負担の出方も変わります。取得税や登録免許税だけを見れば相続のほうが軽い傾向がありますが、中心となる贈与税と相続税の仕組みが違うため、単純には比べられません。どちらが有利かは、資産全体の状況をふまえた総合的な判断が必要です。税額の比較は税理士に、相続への影響は弁護士に相談しながら考えることをおすすめします。

「今贈与する」場合の税金

今のうちに贈与する場合、中心となるのは受け取った側（受贈者）にかかる贈与税です。贈与税の計算方法には、1年間に受け取った財産に課税する暦年課税と、将来の相続の際に精算する相続時精算課税という考え方があるとされています。一般的に、暦年課税では年間で一定額（基礎控除として年間110万円までとされることが多い）までは課税されず、それを超えた部分に税がかかるとされます。

贈与税に加えて、贈与によって不動産を取得すると不動産取得税がかかり、名義変更のための登録免許税も必要になります。登録免許税は、贈与の場合、相続の場合よりも高くなる傾向があるとされます。これらは、贈与を選んだ場合に生じるコストとして見込んでおく必要があります。

一方で、今贈与することには、渡すタイミングを自分で選べるという利点があります。将来値上がりが見込まれる資産を早めに移す、収益を生む物件を先に引き継ぐ、といった考え方もあります。ただし、暦年課税と相続時精算課税のどちらを選ぶか、どのタイミングで贈与するのが有利かは、将来の相続まで含めて考える必要があります。この判断は税理士に試算を依頼したうえで進めるのが安心です。加えて、贈与した不動産を受け取った側が将来売却する場合、取得費や保有期間を贈与した人から引き継ぐ考え方があるとされ、その後の譲渡所得税にも影響します。今の税金だけでなく、渡した先の将来まで見据えることが大切です。

「相続時に渡す」場合の税金

相続時に渡す場合、中心となるのは相続税です。相続税は、亡くなった方の財産全体を対象に計算されるとされ、一定の基礎控除が設けられているとされます。財産の合計が基礎控除の範囲に収まる場合など、状況によっては相続税がかからないこともあります。

相続による取得では、不動産取得税がかからないとされる点が、贈与との大きな違いです。また、名義変更の登録免許税も、相続の場合は贈与より低くなる傾向があるとされます。これらの税金の面だけを見れば、相続のほうが負担が軽くなりやすい傾向があるといえます。

ただし、相続税は事業用不動産だけでなく、他の財産も合わせた全体で計算されます。そのため、事業用不動産単体で有利不利を判断することはできません。また、渡すタイミングを選べないため、その間の資産の変動や家族の状況の変化も見通せません。相続税の見込みや、贈与との比較は、財産全体をふまえて税理士に試算してもらうことが欠かせません。加えて、相続の場合は、遺言の有無や遺産分割の進め方によって、誰がその不動産を引き継ぐかが変わります。狙った相手に円滑に引き継ぐには、生前の準備が必要になることもあり、この点は税金とは別に考えておきたいところです。

相続時精算課税という選択肢

今贈与するか相続時に渡すかを考えるうえで、知っておきたいのが相続時精算課税制度です。これは、一定の親子や祖父母・孫などの関係で選択でき、贈与時の課税を一定の範囲で抑えつつ、将来の相続の際に精算する仕組みとされています。いわば、生前贈与と相続の中間的な性格を持つ選択肢です。

この制度を使うと、まとまった資産を生前に移しやすくなる一方、相続の際にその贈与分を含めて計算するため、単純に税負担がなくなるわけではありません。近年、この制度にも一定の基礎控除が設けられたとされるなど、内容は見直されることがあります。どのような場合に向くかは、資産の状況や将来の見通しによって変わります。

相続時精算課税は、一度選択すると暦年課税に戻せないとされるなど、慎重な判断が求められる仕組みです。自分の状況で使うべきか、使った場合に将来どう影響するかは、専門的な試算が欠かせません。この制度の活用を検討する際は、税理士に相談し、暦年課税や相続と比較したうえで判断することをおすすめします。事業承継が絡む場合は、権利関係の整理について弁護士にも相談しておくと安心です。

どちらを選ぶかの判断ポイント

今贈与するか相続時に渡すかは、税金の損得だけで決めるものではありません。判断にあたって考えておきたい観点を整理します。

とくに、早めに引き継ぐことで事業の承継が円滑になる、というように、税金以外の要素が決め手になることもあります。逆に、税負担を抑えたいなら、財産全体をふまえた比較が欠かせません。これらは互いに関係し合うため、税額の試算は税理士に、家族間の公平性や事業承継の取り決めは弁護士に相談し、両面から検討することが、納得のいく判断につながります。大切なのは、「税金が安いほう」だけを基準にしないことです。税負担は判断材料の一つにすぎず、事業を誰にどう引き継ぐか、家族が納得できるか、といった視点と合わせて考えることで、後悔の少ない選択にたどり着けます。

税金以外に考えたい法務面の注意

今贈与するか相続時に渡すかは、税金だけでなく、法律面の論点も関わります。とくに注意したいのが、他の家族との関係です。特定の家族にだけ生前贈与を行うと、相続の場面で遺留分や特別受益といった論点が関わり、家族間の争いにつながる可能性があります。

また、贈与を選ぶ場合は贈与契約書の作成や名義変更の登記が、相続を選ぶ場合は遺言や遺産分割の準備が必要になることもあります。事業用不動産にテナントが入っている場合は、賃貸借契約の引き継ぎも論点になります。これらは法的な判断を伴うため、独力で進めるのは難しい面があります。

税金面で有利な方法を選んだつもりでも、家族間の争いにつながっては本末転倒です。遺留分や特別受益への配慮、贈与契約書や遺言の整備、事業承継の取り決め、共有が絡む場合の権利調整などは、早めに弁護士に相談しておくことで、後のトラブルを防ぎやすくなります。税務は税理士、法務は弁護士と、役割を分けて連携することが大切です。

よくある質問（FAQ）

まとめ

事業用不動産を今贈与するか相続時に渡すかは、かかる税金の種類が異なります。今贈与すると受け取った側に贈与税がかかり、不動産取得税や登録免許税も生じます。相続時に渡す場合は相続税の対象となり、不動産取得税はかからず、登録免許税も低くなる傾向があります。税金の面だけを見れば相続のほうが軽い傾向がありますが、中心となる税の仕組みが違うため、単純には比べられません。

どちらが有利かは、事業用不動産だけでなく、財産全体の状況や家族の事情、将来の見通しによって変わります。相続時精算課税という中間的な選択肢もあり、判断は簡単ではありません。さらに、税金だけでなく、遺留分や特別受益、事業承継といった法務面の論点も関わります。税金で有利な方法を選んでも、家族間の争いにつながっては意味がありません。

だからこそ、税額の比較は税理士に財産全体をふまえて試算してもらい、相続への影響や家族間の公平性は弁護士に相談しながら、両面から検討することが大切です。本記事を全体像の把握に役立てつつ、具体的な判断は最新の情報をふまえて税理士・弁護士とともに進めていきましょう。