築古店舗付き住宅の売却で「個人間売買」を選ぶメリットとリスク

「隣の方が買いたいと言ってくれている」「店舗の常連さんから譲ってほしいと相談された」──築古の店舗付き住宅では、こうした形で買主候補が先に見つかり、不動産会社を通さない「個人間売買（直接売買）」を検討するケースが少なくありません。

仲介手数料がかからない魅力は確かにありますが、店舗付き住宅は住居と事業用部分が一体となった物件であり、一般の住宅よりも確認すべき権利関係・法規制・税務上の論点が多い傾向があります。知識のないまま当事者同士だけで進めると、後から大きなトラブルや想定外の税負担につながるおそれもあります。

本記事では、築古店舗付き住宅を個人間売買で売却する場合のメリットとリスクを整理し、トラブルを避けるための進め方、専門家に相談すべきタイミングを解説します。個人間売買と仲介のどちらが自分に合うか判断するための、一般的な参考情報としてご活用ください。

個人間売買とは｜仲介との違いと法律上の位置づけ

個人間売買とは、不動産会社の仲介を入れず、売主と買主が直接契約する取引のことです。自分が所有する不動産を自ら売却することに宅地建物取引業の免許は不要とされており、法律上は問題なく行えます。親族間、隣地所有者間、テナントだった方への売却など、すでに当事者同士の信頼関係がある場面で選ばれる傾向があります。

仲介との本質的な違いは、「プロによるチェック機能の有無」です。仲介では宅地建物取引士による重要事項説明、契約書の作成、物件調査、価格の妥当性検証などが行われますが、個人間売買ではこれらが基本的に省かれます。つまり、権利関係・法規制・建物状態の調査や契約書の作成を、当事者自身で行うか、弁護士・司法書士・税理士などの専門家へ個別に依頼する形になります。

この違いを理解したうえで、メリットとリスクを順に見ていきましょう。判断に迷う場合は、契約前の段階で弁護士や税理士に取引の枠組みごと相談する方法もあります。

個人間売買のメリット｜費用・スピード・柔軟性

仲介手数料がかからない

最大のメリットは費用面です。仲介手数料は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限の目安とされ、売主・買主の双方に発生します。個人間売買ではこれが不要になるため、双方にとって取引コストを抑えられる可能性があります。ただし、契約書作成を弁護士に依頼する費用、登記の司法書士報酬、税務相談の税理士費用などは別途見込んでおく必要があり、「完全にタダで取引できる」わけではない点には注意が必要です。

販売活動が不要でスケジュールが柔軟

買主がすでに決まっている場合、広告掲載や内見対応といった販売活動が不要です。店舗を営業しながらの売却では「売りに出していることを周囲に知られたくない」というニーズもあり、個人間売買なら情報を出さずに進められる点はメリットといえます。引き渡し時期も当事者間の合意で柔軟に設定しやすい傾向があります。

条件設定の自由度が高い

店舗設備や残置物をそのまま引き継ぐ、賃貸借契約を継続したまま所有権だけ移す、引き渡し後も一定期間住み続けるなど、信頼関係のある当事者間ならではの柔軟な条件設定がしやすいのも特徴です。ただし、口約束のまま進めるとトラブルの火種になるため、合意した条件は契約書に明記し、内容に不安があれば弁護士のチェックを受けることが望ましいといえます。

個人間売買のリスク｜契約・融資・税務の落とし穴

契約書の不備によるトラブル

個人間売買のトラブルで多いとされるのが、契約書の不備や、そもそも契約書を作らずに進めてしまうケースです。代金の支払時期、所有権移転の時期、固定資産税の清算、引き渡し条件、解除の条件などが曖昧なまま進むと、認識のズレが表面化したときに収拾がつかなくなるおそれがあります。信頼関係がある相手だからこそ、書面を整えることが関係を守ることにつながります。契約書の作成・チェックは不動産分野に詳しい弁護士へ依頼するのが安心です。

契約不適合責任をめぐる争い

築古物件では、引き渡し後に雨漏り・シロアリ・配管の劣化などが見つかることがあります。契約不適合責任の範囲や免責を契約書で定めていないと、「聞いていなかった」「現状のまま渡す約束だった」と争いになりがちです。把握している不具合は告知書に正直に記載し、免責とする範囲を契約書に明記しておくことが一般的に推奨されます。取り決めの文言は法的な解釈に関わるため、ここでも弁護士の関与が有効です。

買主の融資が通りにくい

金融機関の住宅ローンは、重要事項説明書の提出を求めるのが一般的とされ、宅建業者が関与しない個人間売買では融資審査のハードルが上がる傾向があります。特に店舗付き住宅は住居と事業用部分が混在するため、そもそも住宅ローンの対象になるか自体が論点になりやすい物件です。買主が融資を予定している場合は、事前に金融機関へ確認し、必要に応じて重要事項説明のみ不動産会社に依頼する方法も検討するとよいでしょう。

価格設定の税務リスク（みなし贈与など）

個人間売買で特に注意したいのが価格設定です。市場価格より著しく低い価格で売買すると、時価との差額が「みなし贈与」と判定され、買主に贈与税が課される可能性があるとされています。親族間や知人間では「安くしてあげたい」という心理が働きやすく、善意がかえって相手の税負担を生むおそれがあります。適正価格の把握には不動産会社の査定や不動産鑑定士の評価を活用し、価格設定と税務上の影響については売買の前に税理士へ相談することが強く推奨されます。また、売主側も譲渡所得税の申告が必要になる場合があるため、店舗部分の減価償却を含めた計算を税理士に確認しておきましょう。

築古店舗付き住宅ならではの確認ポイント

再建築可否・法規制の調査

築古物件では、接道義務を満たさない再建築不可や、現行法規に適合しない既存不適格のケースがあります。仲介であれば不動産会社が調査する内容ですが、個人間売買では当事者が役所調査などで確認する必要があります。買主が建て替えや大規模改装を想定している場合、ここの確認漏れは深刻なトラブルにつながるため、判断が難しければ建築士への調査依頼を検討しましょう。

用途地域と店舗利用の制限

買主が「同じ場所で店をやりたい」と考えていても、用途地域によって営める業種や面積に制限がある場合があります。現在の店舗が営業できていても、業種が変わると認められないケースもあるため、買主の利用目的と法規制の整合は事前に確認しておきたいポイントです。

テナント・賃借人がいる場合の引き継ぎ

店舗部分を第三者に貸している場合、賃貸借契約と敷金（保証金）の返還義務は原則として買主に引き継がれるとされています。賃借人は借地借家法で保護されており、売買を理由に退去を求めることは原則できません。賃貸借契約書の内容確認、敷金の清算方法、賃借人への通知などは法的な論点を含むため、個人間売買であっても弁護士に確認しながら進めることが望ましい場面です。

店舗設備の状態と引き渡し範囲

厨房設備・空調・ダクト・給排水など、店舗特有の設備は劣化が進んでいることも多く、「動くと思っていたら壊れていた」という行き違いが起きやすい部分です。引き渡す設備の範囲と状態を設備表として書面化し、必要に応じて設備業者に点検や見積もりを依頼しておくと、後の争いを避けやすくなります。

個人間売買の進め方｜流れと専門家の使いどころ

個人間売買は、一般的に次のような流れで進みます。

「仲介手数料を節約したつもりが、トラブル対応で費用も時間も余計にかかった」という事態を避けるには、専門家への個別依頼を惜しまないことが鍵といえます。契約面は弁護士、登記は司法書士、価格と税金は税理士、建物は建築士──餅は餅屋で分担するのが、個人間売買を安全に進めるための一般的なセオリーです。なお、契約書作成や重要事項説明など一部の業務だけを不動産会社に依頼できるサービスもあるため、不安が大きい場合は併せて検討するとよいでしょう。

個人間売買が向くケース・仲介を選ぶべきケース

築古店舗付き住宅は、再建築可否・テナント・設備・税務の按分と、論点が重なりやすい物件種別です。買主が決まっている場合でも、リスクの大きさを見極めたうえで、個人間売買＋専門家の個別関与にするか、仲介に切り替えるかを判断するとよいでしょう。迷ったら、契約前に弁護士と税理士へ一度相談し、リスクの全体像を把握してから決めることをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜手数料の節約より「安全な取引」を優先する

築古店舗付き住宅の個人間売買は、仲介手数料がかからず、買主が決まっていればスピーディーかつ柔軟に進められる魅力的な選択肢です。一方で、契約書の不備、契約不適合責任をめぐる争い、買主の融資の壁、みなし贈与などの税務リスクといった落とし穴があり、特に築古×店舗付きという物件特性は、その難易度を一段と高める傾向があります。

安全に進める鍵は、「省いた仲介機能を専門家で補う」という発想です。契約書は弁護士、登記は司法書士、価格と税金は税理士、建物は建築士。この分担を惜しまなければ、個人間売買でもリスクを抑えた取引は十分に目指せると考えられます。逆に、専門家費用すら惜しんで進めるのは、節約額に見合わないリスクを抱え込むことになりかねません。

買主候補がいる方も、まだ検討段階の方も、まずは物件の状況とリスクの全体像を整理することから始めてみてください。個人間売買と仲介のどちらが合うか迷う場合は、事業用不動産に詳しい相談先の意見を聞いてから判断しても遅くはありません。